不用buyer agent,自己在网上盯着,看到合意的房子就在房子外面给listing agent打电话。这一奇怪的现象也就在Boston比较常见。我对这样的buyer说这样的话你就在成交过程中没有人代表,他大眼睛一番,满不在乎的说“so what?"我就what不出来了。
于是就有了下面的文章。
我去问这里Remax的老板有没有对此现象我不知道的解释,她告诉我说这里有dual agent的光荣传统,buyer agent倒是过去不常用的新东西。面对传统,我无言了。
敢这样做的人都是要有些胆识的。我劝您在走出这一步之前先做点功课,毕竟这是一个知识就是力量的年代。先找个Realtor学校上上(area school,Waltham),跟着老师把contract上面的二十几条反复摸清玩透,到那时可能你就不要再去找seller的agent了。因为用他就等于没有agent, 理论上他两面都不帮,不能把损害任何一方利益的信息告诉给对方。诸如离婚,layoff之类的事情是不能讲的。但是好像我作buyer agent 的时候总能知道,有时还是seller直接告诉我的。
如果你想自己代表自己来赚那2.5%的佣金,seller的agent对你的态度就像你抓了一大把现金跑到Costco对收款的人大讲特讲“我老人家付现金,现金你懂吗?可不可以把你付信用卡的佣金当作折扣给我?”,他们看你的眼神恐怕会是一样的怪异。我就听我们office里的一个seller的agent大为光火的抱怨说有个buyer先找了她,然后发现无利可图又另外给自己换了个名字,找了个buyer的agent来代表. 她气急败坏的说凭什么她作了all the work(就是查了一下buyer的credit score)却拿不到credit。我只能笑笑说这里的神仙(agent)都很闲,有这个精力记住别人的名字来较真儿。
在buyer的市场上,seller的agent也不会卖力的为你砍价,砍大发了惹恼了seller他承担不起。他作为listing agent只要房子卖出去,他的钱是稳赚的。但得罪的seller就另说了。更不幸的是你老人家根本就看不见seller的agent的真容,在office的信息里预 约电话是分三个档的,buyer的agent直接至电MA-Pass或者listing agent;你只能打电话给office,一般的office利益均沾,每月月初就把agent排排队等着接你的电话了。你是喜欢自己挑一个还是别人帮你排一个母语是西班牙语的agent?
您可能想到的是在seller同agent的contract上会写着有buyer的agent佣金是5%,他自己一担挑两边(dual agent)是4%.这样你就能把1%砍在房价上。却不知道现在market不好,好多seller的contract上面本来就是4%,已经减得不能再减了。
钱给谁对你来说都一样,是buyer还是seller的agent, 唯独不会落到你的兜里。seller agent 赚你的钱的时候一定不会手软。每个人对commission的理解也不一样,住着百万大房开着名车的agent会觉得他赚得每一分钱他都qualify。俺觉得薄利多销,市场上的钱是赚不完的。有到处拉客人的精力还不如每次少赚点,匀1%出来帮着客人close。如果能让客人追着跑,余下1.5%也足够我赚了。
另外一旦有纠纷,seller的agent是中立的,绝对不会为了你的利益去据理力争,出谋划策,甚至会帮你找个attorney写封信来吓唬seller。inspection的过程中也是一样,轻描淡写,反正老房子都有问题吗,不会exaggerate。对想在buyer的市场上大干一场,抱着一砍到底不成就退的思想的人尤其不适合。
另外肯定会有人有此经历:本来想着只同seller的agent谈此一个房子,却被seller的agent希了糊涂签下了exclusive to buy的contract。当然除了吓你一跳也没什么大事。
如果您真的想省钱,最好的方法是自己去拿一个license。这个门槛很低高中毕业就好。等你上了课,考了试,拿了证,差不多半年时间就没了。不过我还是要恭喜你,你终于象国内初学车的人一样成为“马路杀手”,因为没有经验,你还是会犯错误。但是你可以在挂证的时候找一个tutor,一路看着你把房子买下来。这样算下来你肯定会省钱,而且买也买个明白。会的,就不难。
买房子还是会出状况的,实例如下:
1. inspection的时候发现房子townhouse的first floor像一匹马三条腿立着,有一个角从地下室可以看出往下沉。于是要求deposit back,可seller的亲戚是attorney。似懂非懂的最要命。不仅不退钱,还要buyer非买不可。seller的realtor也跟着起哄。还四处跑着出证明愣说structure没事儿。最后buyer这面找了个attorney写了封信才把钱要回来。
2.有一个buyer,眼力不佳。inspector检查房顶的时候没上房,只在下面看房顶是新换过的就以为没事儿。没想到seller只为好看换了一边,没出半年房顶漏水。法官很是同情眼力不佳的buyer,让realtor和inspector各出一半的钱换新的roof。
3.买旧房子的时候看着空调摇摇欲坠,幸亏buyer的realtor够聪明在contract上写下半年之内保修。没想到真的就坏了。于是buyer出一半钱换了个新的很高兴,而seller只出一半的钱也很高兴,皆大欢喜。好来发现well又有状况,够聪明的buyer的realtor给出钱摆平了。
4.文学城上的火车道事件。inspection的时候才看见房子townhouse边上有火车道,buyer的realtor很不老道的实话实说。seller是个attorney,非卖不可。比较一个区的房子,靠火车道的一排房价也不低多少。可buyer看着火车道眼晕,我又发现了buyer的agent犯了一个低级错误。于是buyer先和seller上庭,再押着buyer的agent上庭。后事如何,buyer没再打电话给我。
烧油的怎么过冬? 11/25/2009 16:53
我有一个contract, $2.19一加仑一直到明年四月,他们控制来加油的时间和次数,定期过来加油,保证你有油用,有人用过类似的service吗?
我习惯性的伸出手去,脸上的笑容却是僵硬难看。知妻莫若夫,先生赶紧把话又说一遍,一再强调他们是来支持我们的。于是我顿时笑脸如花,口齿也伶俐多了。老太太紧紧的拉着我的手说她有一朋友也有wetland的问题,因为不堪conservation委员会的折磨加刁难,毅然放弃建房。我们竟然能走到今天,可是不易。我差点感激涕零,马上又想到她说的朋友是不是她自己,否则怎么会这么了解其中的苦处。老太太对wetland深恶痛绝,讲起它的由来。在五十年前建房之初是没有这回事的。大约在二十年前的一天,老太太(当时还不是)的邻居跑过来问她:“你知道你后院的地是谁的吗?”老太太一头雾水“当然是我的,你在讲什么?”邻居摇头摆尾的说“已经不是了,现在属于conservation委员会。”老太太听了大怒,却又无可奈何。本来我想在开庭之前静一会儿,不料和老太太聊得很开心,也不紧张了。不批拉倒!大不了我换个地儿盖房去。
走进指定的小屋,才发现一溜儿坐了五个法官,一女四男(怪不得property 税居高不下,弄个小法庭也用得着这么大的手笔,一会儿五张嘴一起开口,能说到一起去吗?)。当中的是个女的(很不年轻,爬到这个位子不容易呀),穿着大黑袍子,我心说你热不热。我把精心改过的wetland测绘图每人敬上一份。大锤一敲,算是开庭。
法官先验明正身,尤其对我的两个邻居情有独钟,八成就盼着有人来反对。让他们报上地址。一听他们颤巍巍的举着手说是来支持的,立马打断他们的话说你们坐下吧,地址也不问了。
我先跳起来说俺是被告,要在那儿那儿建房,大致要建个什么东西出来,一再强调老房子缺个family房间给小孩玩儿。一百零八尺外有个wetland,我们保证在加建过程中不动wetland一百尺内的一草一木,不信你去问他,一指我的general contractor 。说罢就摆出一副楚楚可怜的样子。于是开始对加建过程的细节纠缠不清。诸如地基挖了土堆在哪里?wetland是肯定不让我们碰的,我的general contractor终于信誓旦旦的保证土要一捅一桶的抬出去。一听就不大现实,可总算蒙混过关。后来土都堆在了和邻居接壤的空隙,包括清理出来的死树,邻居居然也没跳起来。坐在我斜对面的黄T恤问地下埋了这么个大地基,土壤不能蓄水了,水往哪里流?于是形式急转直下,又有其他法官出来附和。我顿时没了词儿。一阵沉默,我正对面的法官突然说:“wetland边上建房是有先例的,有的人上庭,有的人根本没来就过了。我不明白为什么他们来到法庭上反要受到惩罚?”那个严厉的女法官也赞同。黄T恤又无事生非的举着测绘图问我:“你自己标出的东西这么不规范,将来我们怎么存档?”我忍无可忍对他发彪“耽误工期这么久,我不提花了多少冤枉钱。就说你手上这张破纸片就花了两千大洋”众人皆惊,张开了嘴巴。(你们还生活在几十年前吗,现在花钱也干不了什么)“我可以按你的要求做的尽善尽美,测绘师跑一趟三百五,回去再画一张图打八折还要一百五。但这五百元要你来掏。”有个法官竟天真的扬起脸来重复“一个field trip三百五?”,其他的人在笑。黄T恤立马涨红了脸,嘀咕说我只怕Keren不同意。我连忙回答Keren拿的是诸位手上四分之一大的草图也无异议。 这时候坐在当中女法官终于不耐烦的结束了我俩无聊的对话,大锤一敲“一百米界限上加个Fence,百米之内的两棵树不能砍,下一个."就把我们全体哄了出去。
出了门,邻居高兴的向我伸手道贺,我还在想着要加什么样的Fence,是不是常在工地见到的那种一人高的铁丝网,四个月租下来可是价格不菲。后来用的是三十块一卷的桔黄色塑料网。
即使庭判了,还要等着Keren签发。打了两次电话,说在开会。我想着没戏了,说不定要等到memorial节之后了。回头打来电话说还要和General contractor一起看现场。我真的要吐血了。
General contractor一听跳的比我还高,说开庭她不来,事后又出来为难我们。现在经济不好,他不同我计较,否则他一定要跑一次收我二百块。于是他和我先生约了时间再考察现场。可到了时间等一上午也没人影,General contractor气急败坏的跑掉了。下午Keren终于来了,因为mess Up了我们约的时间,她表现的不错,说回头就催building的部门签发。 我告诉General contractor作准备,他漠然一笑,说你等着吧。没想到第二天就说拿到了,building的部门没有等到Keren签字就给发了下来,建筑许可上写了一堆condition。呵,竟然还让我作一个dry well(二至三千). General contractor拿着写着密密麻麻condition的许可还是很兴奋。我也很高兴只要不要我花个几万块去建个泥塘来代替wetland就好。随后在挖地基后请了个工程师给town里写信( 五百块)说water table在地基几尺以下,今年又是Boston有史以来雨水雪水最大的一年,所以问题不大不用做dry well。
建筑许可一拖再拖,后面的砍树和打地基的时间都搅乱了。于是又浪费了两个星期约砍树(六月三号)。砍树的公司人很好,总算让我在大难之后感到一丝欣慰。可后面的事又接踵而来。General contractor常用的一家公司已经book满了,就找了另外一家。打个20X48长方形的地基拖拖拉拉的搞了一个月,我跑过去看经常是静悄悄的人影全无,我被town里的人训练得早没了脾气多的是耐心,静候。地基挖出了当时造房时回填的有机杂物(烂树叶什么的),他们只好挖出来掏干净。有机杂物又不能乱丢,四处去问谁要。最后找到了Westwood的地方大老远的运过去,回头算额外的工作收钱。总比挖出石头要幸运些。那些有机杂物我自己装只要三四个垃圾袋儿,可professional的人作起来方式总会不一样。另外还有幸见到了70万美元的浇灌水泥的大车,一边看工人用完把车子仔细的冲洗干净一边和他闲聊。因为车子太贵,作foundation的公司也就那么两家,竞争不大。他们出来一次费这么多事,一定要把钱赚足。如果你要造的地基不够大,千万别动这个念头。还是往上建房budget容易控制。终于在我不作指望以为要等到美国独立日之后再说的时候,他们把地基造好了。因为下雨,机器在我家滞留的时间也作价收钱,说是额外的工作。运土也是额外的工作,因为土太多了。一共加收了五千。
General contractor说我家后院土质软,怕大车陷进去,要用pipe来输送水泥,又加收了八百。他说过去做过的一家大车就陷土里了,后来租了个吊车给弄出来,一切费用房东承担,房东倒了大霉了。打好了地基,我又按contract付了三万。后面就等着装了roof再说了。以为这钱能在手中捂热,没想到一个星期下来就封顶了。我又火急火燎的去找第二笔钱。因为每次交款的时间和数目都是他定的,所以很不幸,任何时候General contractor抽身,倒霉的都是区区在下。
且说封顶后的一个星期四,股市大涨,我兴奋之余跑去工地,竟然一个人没有,我的工地又静悄悄一片。看表才下午四点。晚上给General contractor打电话说:“是不是股市不错,你带着工人去炒股了。”他凝重的说:“没有,你方便的话能不能把下一笔钱提前给我,我有急用。”我的脑子就大了,直觉告诉我肯定出事了。我满口答应,约了第二天送钱。
第二天我怀着忐忑不安的心情来到工地,有几个工人在干活,问发生了什么事,没人理我,都顾左右而言他。一回头看见General contractor推门走进来。我的腰出车祸受过伤,所以对腰很敏感, 立马发现他的腰不能动. 他告诉我说,昨天他和一个工人同时从房上掉下来,他在医院里躺了几个小时回家。工人就没这么幸运,摔折了两根肋骨,现在还在医院里生死未卜。他得赶紧把现金给工人家里送过去。正说着话又有人敲门,进来的是一个带着头盔,穿着一身类似救火员行头的矮胖子,扯着嗓子说“我是政府派来调查昨天事故的。”General contractor不敢怠慢,丢下我把他让进屋。我无聊的等了一会儿就决定去邻居家问个究竟。我的邻居老太太(我家一条街都是老头老太,我刚开始还以为买到了adult community)热情的接待了我,终于可以找一个人八卦了。“你不知道,”她这样开头“昨天你家可热闹了,警车来了好几辆,把咱们的路口都堵了, 来了两辆救护车,最后直升飞机也来了。说是有两个工人摔了下来。”我赶紧把我知道的伤者的情况向她通报,如果不是发生在我家,我会劲头十足些。搞不懂直升飞机来凑什么热闹,难不成空军基地在我家边上,所以就地取材。
想想这么大的排场总得有人买单,千万别又找我。果不其然,没过两天,town里的罚款就下来了。 大家也看出来些,我的General contractor属于满嘴跑火车的主儿,事后他一会儿说罚了他四五万,一会儿说是一万,究竟多少我无从知晓。想想去town里问问,虽说town里经常跑却没了这个精力当真去问。总之一提起我家的工程他就满腹苦水,毁不当初接了我的工程。和工人师傅闲聊,告诉我伤了的还一直在家里养着,每月工钱照开,这样几个月下来又是一万多块。老板算帐和我们常人不一样,如果伤者出来做工,还可以给老板赚上一万多块,这样就亏了两个一万多块了,能不让老板肉痛吗?听得我一愣儿一愣儿的,怎么也绕不明白。不过还有一事儿我搞不懂,我家房子也不是什么气势辉宏的colonial,一个split而已,加建的房子同原来的半边都是平摊在地上。老刘师傅说过可以在我家房顶跑步,还似模似样儿的垫了几下,险些拉断我脆弱的神经。从这样的房顶上掉下来恐怕也是个人才。
我先生当时是甩手掌柜的什么都不管,烦心的事儿也不对他讲。只交给他一个任务就是每天给工人师傅们敬烟,一圈烟抽下来他总能告诉我些秘闻。所以他每天兜里揣着中华或者红塔山乐此不疲,坚决完成任务。果然他不负我的好奇心,一圈烟聊下来将来龙去脉打听得一清二楚。
话说有一个新来的小工(后来发现传言有误,他是队里批灰的二把手),没有经验。在打钉子做脚手架的时候老师傅告诉他多打两钉子,否则会摔下来。他老人家就打了一个,悠悠的在上面站了两天也没出状况。不想第三天我的General contractor跳上去对他指手画脚告诉他应该怎么做,于是两人就双双坠了下来。本来应该是小工理亏,可法律上不这样讲。他们是雇佣关系,所以General contractor自己挨了摔不说,还要对他和整件事负责。另外还怕别有用心,无孔不入的attorney主动凑上来领着小工打官司。
又是一件乌龙事。
General contractor一听跳的比我还高,说开庭她不来,事后又出来为难我们。现在经济不好,他不同我计较,否则他一定要跑一次收我二百块。于是他和我先生约了时间再考察现场。可到了时间等一上午也没人影,General contractor气急败坏的跑掉了。下午Keren终于来了,因为mess Up了我们约的时间,她表现的不错,说回头就催building的部门签发。 我告诉General contractor作准备,他漠然一笑,说你等着吧。没想到第二天就说拿到了,building的部门没有等到Keren签字就给发了下来,建筑许可上写了一堆condition。呵,竟然还让我作一个dry well(二至三千). General contractor拿着写着密密麻麻condition的许可还是很兴奋。我也很高兴只要不要我花个几万块去建个泥塘来代替wetland就好。随后在挖地基后请了个工程师给town里写信( 五百块)说water table在地基几尺以下,今年又是Boston有史以来雨水雪水最大的一年,所以问题不大不用做dry well。
建筑许可一拖再拖,后面的砍树和打地基的时间都搅乱了。于是又浪费了两个星期约砍树(六月三号)。砍树的公司人很好,总算让我在大难之后感到一丝欣慰。可后面的事又接踵而来。General contractor常用的一家公司已经book满了,就找了另外一家。打个20X48长方形的地基拖拖拉拉的搞了一个月,我跑过去看经常是静悄悄的人影全无,我被town里的人训练得早没了脾气多的是耐心,静候。地基挖出了当时造房时回填的有机杂物(烂树叶什么的),他们只好挖出来掏干净。有机杂物又不能乱丢,四处去问谁要。最后找到了Westwood的地方大老远的运过去,回头算额外的工作收钱。总比挖出石头要幸运些。那些有机杂物我自己装只要三四个垃圾袋儿,可professional的人作起来方式总会不一样。另外还有幸见到了70万美元的浇灌水泥的大车,一边看工人用完把车子仔细的冲洗干净一边和他闲聊。因为车子太贵,作foundation的公司也就那么两家,竞争不大。他们出来一次费这么多事,一定要把钱赚足。如果你要造的地基不够大,千万别动这个念头。还是往上建房budget容易控制。终于在我不作指望以为要等到美国独立日之后再说的时候,他们把地基造好了。因为下雨,机器在我家滞留的时间也作价收钱,说是额外的工作。运土也是额外的工作,因为土太多了。一共加收了五千。
General contractor说我家后院土质软,怕大车陷进去,要用pipe来输送水泥,又加收了八百。他说过去做过的一家大车就陷土里了,后来租了个吊车给弄出来,一切费用房东承担,房东倒了大霉了。打好了地基,我又按contract付了三万。后面就等着装了roof再说了。以为这钱能在手中捂热,没想到一个星期下来就封顶了。我又火急火燎的去找第二笔钱。因为每次交款的时间和数目都是他定的,所以很不幸,任何时候General contractor抽身,倒霉的都是区区在下。
且说封顶后的一个星期四,股市大涨,我兴奋之余跑去工地,竟然一个人没有,我的工地又静悄悄一片。看表才下午四点。晚上给General contractor打电话说:“是不是股市不错,你带着工人去炒股了。”他凝重的说:“没有,你方便的话能不能把下一笔钱提前给我,我有急用。”我的脑子就大了,直觉告诉我肯定出事了。我满口答应,约了第二天送钱。
第二天我怀着忐忑不安的心情来到工地,有几个工人在干活,问发生了什么事,没人理我,都顾左右而言他。一回头看见General contractor推门走进来。我的腰出车祸受过伤,所以对腰很敏感, 立马发现他的腰不能动. 他告诉我说,昨天他和一个工人同时从房上掉下来,他在医院里躺了几个小时回家。工人就没这么幸运,摔折了两根肋骨,现在还在医院里生死未卜。他得赶紧把现金给工人家里送过去。正说着话又有人敲门,进来的是一个带着头盔,穿着一身类似救火员行头的矮胖子,扯着嗓子说“我是政府派来调查昨天事故的。”General contractor不敢怠慢,丢下我把他让进屋。我无聊的等了一会儿就决定去邻居家问个究竟。我的邻居老太太(我家一条街都是老头老太,我刚开始还以为买到了adult community)热情的接待了我,终于可以找一个人八卦了。“你不知道,”她这样开头“昨天你家可热闹了,警车来了好几辆,把咱们的路口都堵了, 来了两辆救护车,最后直升飞机也来了。说是有两个工人摔了下来。”我赶紧把我知道的伤者的情况向她通报,如果不是发生在我家,我会劲头十足些。搞不懂直升飞机来凑什么热闹,难不成空军基地在我家边上,所以就地取材。
想想这么大的排场总得有人买单,千万别又找我。果不其然,没过两天,town里的罚款就下来了。
Survey结果出来的时候除了wetland还同时发现了easement。湿地是我马上就要面对的,而下水道的easement就是留给我慢慢恶心回味的了。一共十尺,而且正好在与邻居的十五尺之内,不影响加建,但足够我心情恶劣。
唯一的好消息是距离邻居四十六尺,我加建的尺寸是二十尺,足足画小了十尺。二十尺瘦瘦窄窄的一条,很难有所作为。想着索性把老厨房拆掉,搬到和family房间紧邻的位置,用wet bar 自然隔开。一问General contractor说光是电一项就要三千,不管是不是狮子大开口,我只好做罢。 如果早知道可以造三十尺,我非弄个bump out的厨房上去不可,想一想能坐在三面采光的厨房里就觉得很美。
可能不是所有人都知道easement是什么?我的解释就是土地所有权还是你的,但不幸的是你要和旁人共用。我在宾州的时候碰到过一回。我在朋友家的party上认识一对夫妇(一看就是绝对善类,一般出事的都是这样的人。即使发现不对劲,他们总是碍于面子舍不得跑掉,就只有越陷越深),用的realtor对他们很倨傲,嫌他们迟迟不出手。这对夫妇不仅继续用他,而且还自己掏腰包拿出五百块来鼓励他们的realtor。听到这儿,我已经觉得不对劲了,就礼貌的给他们留下电话,让他们有事尽管找我。不久的一天深夜电话响了,原来他们offer的房子发现了easement,问能不能跑出来。easement正好在后院,不能种树,不能修deck。在disclosure上面白纸黑字的写着,可他们的realtor愣没看出来解释给他们听,就让他们在下面签了字。这种情况连告都没的告。而且发现的太晚,能退出的时间都错过了。我还是尽心的给他们问了一圈。太太很感动,说:“如果这次能跑出来,以后一定用你。”我心里哀叹:恐怕你没有这个机会了。过了半年这个太太又给我打电话,可能是带easement的房子实在住着不爽,想租出去后买David Cutler的quick delivery。当时是06年底,二百栋的新区里房子卖的太慢,大builder David Cutler托不起,也可能一时缺钱,就把六十多万的房子拿几栋五十万出来卖。我陪着她在烂泥里揣了整整一上午无功而返。幸亏没买,半年后他们就搬去New Jersey,把有easement的房子丢给relocation公司去头疼了。
没想到现在摊到自己头上。 在宾州我可以拖着两方的realtor上法庭再顺手牵上title company的lawyer。打电话给宾州的老板,她鼓励我说一定要一告到底,一勺烩。我迷惘的问我具体告些什么呢? 告你的时间,告你的设计费,外加买卖房子的费用。她奇怪身边个个精明能干,我怎么是另类。我想着town里还等着揪我上庭呢,还是先一样一样来,等wetland结了再说。不过入乡随俗,先问问lawyer再说。找了个contingency付费的lawyer一问给了一个新说法,在这里我谁也告不了,不过可以找title insurrence。我怎么也想不明白这该是title insurrence该管的事,不过还是找了当初给我做closing的lawyer,让他提供我$1660大洋买的title insurrence的信息。此closing的lawyer今天推明天,明天推后天,后来就没了下文。又问了一个资深的realtor说甭耽误闲功夫了,你谁也告不了,有那闲钱干点什么不好?后来有个网友劝我好在也不耽误什么,也许你当时知道了easement还是会买。至于wetland,town里连个大概的地图记载都没有,全凭实地“考察”。
而且还有个笑话要讲。我后来回宾州度假听到一则wetland的典故,town里的人竟然以一种喜湿大叶植物为准,它长到哪里,很不幸那里就被纳入政府wetland的版图。我们聪明的realtor的对答是鸟带了种子落到哪里哪里安家,你不能说都成了wetland。说完大家一笑了之。我家前院离wetland二百尺的地方确实时有这种大叶植物出没。在等待开庭期间Karen又三顾我家后院,实地考察。因为她不相信我请的wetland专家作的标记,给的报告。她竟然真的以为大叶花开到哪里,她的wetland版图就画到哪里(真有成就感!)只可惜当天我不在,我先生恭候她大驾。我没有了慷慨陈词飞鸟理论的机会。我二千大洋作的wetland调查她又不信,当初问她又无specialist推荐,她又说interest conflict。最后在开庭的当天(晚上开庭)她找了两个specialist(她自己竟然不是就可以作到reservation 委员会主席的位置)同我找的specialist再做考察。几个人一顿argue总算把wetland的标准定下来了,不是以植物为准,以地下土的颜色(灰色)为准。在申请加建的另一侧,有一个雨水的流进洼地的入口,一锹下去土是灰的。于是在同加建毫无关系的一侧坐标向前移动两尺。那两个政府specialist还算有良心,说让我自己画上去就好,不要再请人测绘。我不敢怠慢,又是公式,又是圆规的誊写标记清楚,准备上庭之用。
奉劝家里后院地势低洼的同仁一定要提高警惕,发现有积水的地方勤于垫土,不行几瓶bleach下去。不要等着town里发现了来同你在你的土地上分一瓢羹。
Keren在决定押我上庭以后就在town里的报纸上面登了广告,大意是告诉大家有人要在wetland之外一百尺内(我有一百零八,其中还有海湾窗两尺,翘在外面的都算)加盖房屋,有反对的请于某时某地来town里,政府会为你们做主。又加收了六十广告费。搞不懂为什么加州政府会搞那么惨,不是事无大小都有人买单吗?随后又将广告剪下来给我方圆几里的邻居一家寄一份,生怕想反对的人没看到。
到了晚上,我们既兴奋又担忧的赶到town的大楼前。本来不打算带孩子的,可老公说造个小孩玩的地方就费这么大劲,不用对他们太客气,于是全家列席。老公抱着儿子一马当先走在前面。我牵着女儿和general contractor紧跟其后,一边和他掰开了揉碎了反复强调wetland specialist嘱咐的那两点:保证不动一草一木和把水引走。猛的前脚迈到了老公腿上,他回头向我介绍一对满头白发的美国老夫妇,说是我们的邻居,住在我的后街上,两家房子遥遥相对。我当时脑子嗡的就乱了,老公后面的话一句也没听懂,以为不该来的还是来了。
讲到设计,我们还是先回头谈一谈加建和翻建。我在网站上讲过“如果你给我十万我能帮你做出二十万的效果;如果你不幸给我三十万,对不住,还是二十万的效果”。因为三十万一定是推倒重建。想你四五十万买的小烂房,不用告诉我它有多小多恶心,但它至少也值十万到十五万。大家都喜欢二层楼的气势雄伟的大房子却没留心市场上加建出来的重重叠叠,趴在地上的老房子要价也不低(如果位置好就更了得)。如果你买杯咖啡也要想半天是去麦当劳还是starbucks, 那你推平这十几万之前更应该想清楚。
前文提到经高人(general contractor)指点我在mortgage的deed上面画的设计。(这种做法在有的town可以,尤其是你的frontline 很长)做个survey下来三个星期就没了不说还要花八百到一千二。我心疼这八百银子就拿着deed上阵了。后来survey查出了easement和wetland我想抽身而退都来不及。
我的general contractor是在《侨报》上找的,因为我初来乍到无人认识。第一个谈的是天津人,大雪天领着我去看他刚完工的工程。deck很大,看着让人高兴。(因为Boston房子修大了烧不起,只好拿着deck开练。)从厨房进入新加的family room(有点奇怪),有四五百尺。房东大概和我想到一块儿去了,造小了折腾一遍不划算。房子上面没有attic,四圈是电暖气(不用plumbing,省钱不说还不怕冬天冻水管)。屋里一点热乎气儿也没有,和室外一个温度。我站在屋里,上无ceiling直接看roof(冬天冷,夏天热),四周又如此空旷,觉得自己非常渺小。找不到家的cozy的感觉,到更像一个舞场。这样的房子,如果我是general contractor劝不动房主,宁可为了自己的良心不接。第二个是广东人,我问他一层和地下室之间insulation怎么做,他说还隔个什么劲儿,又不是室外。后来在Boston生活网上看见有人写他们做的卫生间用错了板,漏水。来修了几次就再也抓不到人影了。我很庆幸没用他们。我后来找的人的好处是随口就能报价出来,不用等几天算给你(当然后来加价也随口而谈)。虽然我们后来有摩擦,但我还是感激他没有拿着钱跑掉。除了最后一笔钱,任何时候他跑掉都是我吃亏。尽管钱是按时间分段给的,可分段和钱的数目都是他定的。我先生的同事造房子就被人拿着钱跑路,能告早就告了,双方不了了之。有人说可以要推荐信,他房子造了这么多年总能找出一两家没红过脸的。等到你这里,一辈子也就造这一遭儿,实在不用太客气。
设计师拿了个比例尺一量说我的房子离邻居有三十七尺,加建二十尺和政府要求的离邻居十五尺,留下二尺余份给突出的roof和building department的人挑刺。我对着deed上的方框相了几天面,画了无数的草图,就在我的头脑由清晰逐渐转为混沌的时候我的general contractor打电话过来说别耽误时间了,快点赶出来拿到town里面报批。他等着开春就开工。只要有个foundation的大小就好了,其他的以后再慢慢商量,还可以边做边改(他当时可没告诉我收费也是边做边加的)。于是开始和他介绍的设计师商量。第一稿出来了,我看了差点没晕过去。在family屋里有一个四尺的正方形作为旋转楼梯下到地下室。family room(19X16)去了老屋的烟囱碍事再来这么一个庞然大物就不剩什么了。 本来一般人对数字的概念就很模糊,可能画出的东西造出来会很怪异。我还指望我没有的sense从他那里找,看了他的设计心彻底凉了。general contractor讲所谓设计就是画图而已,他以往的工程设计都是他和房东一起完成的。我于是又开始同他讨论。在他再三催促下,我的设计赶在三月底递了出去。回想起来应该是先做survey,让他画出可以建房的框来,然后同设计合作在survey上画出草图。最后再找surveyor定稿画出建房后的平面图。
一个星期以后就被打回让我做survey。John保证一个星期把图递在我手上。没想到三天后他就找我说麻烦了,发现了wetland,需要wetland specialist介入。于是价码由八百涨到二千。我最怕同town里的conservation委员会打交道,托起来没准不说,银子花起来也没数。general contractor说不用怕,大不了给他把一块地改成wetland蓄水,这事他在别的town做过。我听得头重脚轻,那得花多少银子,他当然希望是工程越大越好。而且这是打水漂的钱,花出去以后你看不见一片瓦,一块木头。John给我推荐了wetland specialist,而后发现来做事的又是专门在Lexington做的一对男女。在他们忙活了一下午在树上挂了些布条后告诉我百尺以外,我应该再也见不到他们了。我听了喜出望外,每次见他们都少不了花银子,不见也罢。John回头又按着他们做的标记重新测量(fieldtrip$350一次),画图。
中间有个砍树的插曲不可不提,以见town里的人的精诚合作。我有一堆活的死的树要砍,找了trees department 三次以上后终于把David大爷请回了家,他随便看看就给了我release表。可我老想着加建不批的话好打退堂鼓,就迟迟没动手。wetland的事一出来,John就把这几棵树也要画上去,我挥动着release表格给他看解释我只是想省银子才没马上砍,他大瞪着眼睛告诉我就是只剩下树墩他也要画上去。我说要加建树墩也要花五百搅碎掉,我动手快的话你什麽也看不见。Wetland的胖老头白拿了我六百就来扶个标杆帮忙测绘,大概心里过意不去,一个劲的帮我说好话。可John就是不肯,非要把树原封不动的画了上去。后来为了这几棵树在法庭上又费了不少口舌。胖老头也觉得John过于严谨就嘱咐我说,你将来一旦有事,不外乎建造过程不能动wetland百尺以内一草一木和建完以后的排水要远离wetland。这两点成了我后来上法庭的金玉良言。
总算等到 测绘的结果出来了--108尺。我给conservation committee的Karen留了言,问还需不需要做什么?石沉大海,我就想着没事了因为网上写着一百尺。又三次骚扰building department,问他们要不要经过conservation committee,他们说不需要。按惯例三十天批准,就在我把心放在了肚子里把 wetland的事都快淡忘的时候,数数日子已经过了二十八天。想想还是不放心又跑去问,building department的人说“我今天才给Karen打了电话,我们不能批”。可我不明白他们为什么不早沟通。我怀着悲愤的心情给Keren留言,没想到她下午就拿着上法庭的申请表到了。装模作样的在后院溜了一圈就笑容可掬的让我填表。我问她白等的二十八天怎么算?她说下一次开庭是五月十九,当天就知道结果,building department马上就可以批。也不要什么钱,一百块就好。我说现在我在apartment里住着两头开销,这一个月下来我的新厨房就没了,再三托两托我的房顶就只能遮一半了。我不想玩这个游戏,我往上加建好了。她说你做一次当然要做个大的,别灰心,只是时间而已。回头打电话再问,她就说不知道能不能通过了。
于是我怀着复杂的心情等着五月十九的到来。
I think I would need to use the tree service company.

In case someone need to use replacement window company, I can recommend the one I used:

NES Home Improvement Inc.
Michael Wells,
1-800-300-7274

They carry Shuco( now Force Five, used to be German company) Windows. Triple pane low-E, Krypton filled, fusion welded vinyl (with steel re-inforcement) windows. Reasonable priced, good quality.

I will update once they finished the installation.

Please tell him that George in Medford as the reference.
工人总汇 10/02/2009 01:13
听你这口气,好像意思是老板没活的时候也养着他们?还是说老板手里总是有活的?
我的夹板理论 10/02/2009 01:04
我晕
business推荐 10/01/2009 21:28
Home equity loan
2.25 fixed rate for 1 year. then prime rate minus 0.5. no closing cost
房屋抵押贷款一向是我的最爱。灵活,可以进出自由。随借随还,可以报税。适用于短期投资用钱。
Anne C. McCullough
NMTW Community Credit Union
Phone: 978-275-2764
提我的名字 wenny zhang,你有$20 credit


Mortgage
房贷:
15年 4.25 fixed no points, no closing cost
Vivian 7818794366
提我的名字wenny,她会对你更nice。我们在教会认识。她人很好,我们认识好久才经人点拨知道

电工(有执照)
Ron: 5019510985

builder or general contractor:

Jason du 6172247092
他是我家师傅介绍我认识的。


砍树

Barrett Tree Service East, Inc.617-616-5281. email address is tbarrett@barretttreeeast.com.
please metion my name, he is supernice. 他本来想收邻居$1500可我说已经和邻居讲了$1000(他之前没看见那么多死树给的quote,但后来死树越数越多)他最后就只收了邻居一千。
land surveyor
John 7816419600
他的态度极差,但是只要$800而且一个星期做完。他介绍的wetland 专家可是不便宜。大家谁有合适的推荐。
待更
1.选时
四月到九月底是用工旺季。在这个时候“会干”的工人都在忙。你能抓到的只是能干的,价钱还不一定便宜。最好不要凑这个热闹。把时间选在十月到第二年三月,尤其以一,二月为妙。这时候的工人都有一段时间没活干了,正等着久旱逢甘霖呢。
2.包料
最好自己去home depot买料。我会定期定10%off的coupon,索取即发。如果你有时间还可以给师傅打打下手,做一点技术含量不高的工作。我曾在宾州出这个主意给一个北大的博士打地板。他拼命的打出一大片天地而师傅慢腾腾,磨蹭蹭的给他打台阶,于是他心里极不平衡。说师傅把他当小工使唤,可谁让咱们不会技术呢。虽然师傅也不过就是唯手熟尔,但您也不指望靠这个手艺吃饭不是。北大博士的银子虽说是省了,但心里不爽。请以此为鉴。
3.选工。
首先builder不能选,他要三,三,四分成。三分料钱,三分人工,四分所谓管理费加利润。
再者报纸上面登广告的也要小心。说活儿小 别人不干我来干的主儿一问也是包工头。工人一天一百二十块,舍得拿出钱来登广告的人不多。
谁好谁坏还得听工人自己讲。谁的活儿又细又利索,谁的活又糙又慢,什么也干不了。我随后会写一个folder把推荐的工人写在里面(还有保险,mortgage agent之类),这样大家可以省个管理费。记得“上夹板”,回头来写feedback服务后人。最好把活儿的规模大小,时间长短,料钱工钱也写上,让市场更透明。
否则市场实在太乱了,“打电话说八百,来了就说干不了要一千二。”这还是我current builder总结出来的,精辟!
总有人问我房子的造价,在此列出,以供Boston同仁参考。对其他地方没有价值。
0.设计: $2500 to $3000. Mine is not good, use the designer in Lexington Chinese Church. 一定要让他算出造价。
1.building permit。造价的1% 。而且builder经常少报。
2.Survey测量:0.5 Acre $800-$1200. 1 to 3 week. (有推荐的人选,态度极差,但做的快,便宜$800)
3.wetland specialist: $300 to $600 per trip (有推荐的人选)
4.Engineer:$400 to 600 per report
5.Cutting trees: $2000 to $3000(有推荐的人选)
6.Heating system and Boiler: $6000 to 8000(有被骗的经历)
7.electric 升级到200 安培, $1800 to $2000 depends 你原来住屋多大(有推荐的人选)
smoke detector 如果加建中有卧室,这个钱不得不花。 $2400 to $1500(有推荐的人选)
8.$100000 including foundation, deck, 800 sq of the first floor. 后来builder自己说算错了,又给了我$7000的charge for nothing。Lexington township code for insulation is R19, 于是another $3000 extra charge. My foundation is $17500. But I got extra charge of $6000 for dumping the dust. 小玫说有$100000包1000sq foundation的,等我找到后post出来。如果你住在山边,最好往上加建。炸石头加上运费由$15000 to $65000不等。打地基是最不能预料的事情。
在home depot有许多拿着folder晃来晃去,我就找他们约了时间。过了两天,大腹便便的contractor John(Falite Bros,INC)就坐在了我公寓的沙发上。填过一堆表格后,对着我画的设计草图算了半天,又加了三个pump(一个一百块)准备将来加建的heating zone一共八千块。告诉他那里开门那里留口。第二天来了三个工人开始拆旧的炉子下来。新的water tank搬下车的时候给碰瘪了一大块。我平时从不多事的先生要求他们去换,只好第二天再装。
他们带了一个plumber.小伙子很年轻。在我赶走了第一波儿plumber之后,我先生趴在地上在楼上浴室的tub下面一顿摸,发现一根铜管断了。而后plumber告诉我们是热水管。另外楼下浴室里冷热水切换的cartridge冻裂了,我们提前买好。修好了这些,plumber还皱着眉头,他担心加热片的热水管也会中标。谢天谢地,winterize公司也不是一无是处,总算没有别的问题。后来老师傅告诉我一般都是进水管爆裂,不要担心出水管。到了晚上我家里终于有了温暖,第一次有了家的感觉 不再像冰窟窿。
一波未平,一波又起。第三天跑过去一看,哇,water tank正好装在了我加建打门的墙边。又花了两百银子才把它挪走。回头我后来的general contract说你花多了,六千就能搞定。Home depot的人也说贵而且挪water tank的钱不该我出。不过John总算帮我起了permit(也要一二百块)。签contract的时候说保修,后来发现是骗局。如果不签他们的每年service contract就不保修了。
几个月以后加建的水工进来问我怎么water tank上没有控制温度的mixing valve,要三百块加装费,否则通不过检查(一般不会physical的来看,可我有加建会顺便看看。而且水温太高也费能源)。我通电话给John,他先装糊涂。几天后答应让service people来看看。再过几天又说我的Job is done就没了回音。跟home depot联系说Falite Bros,INC公司早就被撵出去了。不过home depot会免费来加装。但至今我还在坐等。想想全当付我省下的closing cost了吧。
来appraisal的是一个六十多岁的老头。我电视里放着《射雕英雄传》,想找《卧虎藏龙》没找到。他伫立在挂满了我姑娘儿子的衣服的Bathroom门前良久,踌躇再三还是没敢进去。厨房的柜子上摆的满满的杂物零食,可里面是空的。他问我们是不是刚搬进来,我立马滔滔不绝,抱怨Boston的房子小,摆了家具就没有孩子跑的地方(我屋里现在只有一桌子)。他看了我的新炉子来了兴致说算是upgrade,我一激动差点把John的contract给他看。最后他犹犹豫豫的走了,我还傻傻呵呵的问他我的房子最近是不是又涨价了。随后就是焦急的等待,直到有一天Annie通知我和lawyer约closing的日子,我才真正放下心来专心设计。
我的设计几度易稿,后来发现时间都白花了。town里面只关心你foundation的尺寸,至于你把厨房改成厕所还是画成卧室,他们是不管的。后来我的格局不得不改了又改,因为设计师没有高度的sense数错了台阶。按照他的设计走下地下室,走一半就要蹲着走。我经高人指点(我后来的general contractor)用了mortgage deed的survey,后来发现在Lexington 的网站上白纸黑字的写着不行。但为时已晚,只好为此付出沉重的代价--时间和银子(六百改设计)。
当我坐在bank的办公室里看着loan officer把我的credit report调出来,我的脸一阵一阵的泛红。好多revolving balance啊!我的credit score在这两个月内由810降到了709.再加上又被拒掉了两个loan,我的credit score就被越check越低。再降就不qualify最低的rate了。
可见mortgage agent给我带来了多大的不便。closing之前反水都是我作mortgage的朋友用来作反面教材,吓唬人的把戏(看,你不找我就会找错人),好让人家赶紧和她签contract。从来没有听说真正发生过。没想到我刚到Boston就碰上了。好在我一直在作没有mortgage的准备,可即使这样也很狼狈。如果是第一次买房就只有怨天尤人了。后来Lexington的教友问起这件事(换谁都会奇怪,这又不是加州,拿着credit card去close),告诉我那个agent在我们教会也作过几家refinance,还不错。可能看我是外来户,声音不够响,嘴巴不够大。
我在office里百无聊赖的等着,随手拿起他们的宣传贴发现有 mortgage fixed rate 5.125 (no points,no closing cost)就怯生生的问我可不可以申请。Anne二话不说就让我填表,定下两个loan一起close。后来Anne一直记得我,可能我的case太特殊了。
出了银行我也高兴不起来,因为appraisal还像剑一样悬在我头上。如果过不了,人家一样可以把我的loan cancel。唯一不同的是他们会有礼貌一点,不会不通知,让我白等,毕竟是local people。
随后我把餐桌,床垫,和一大堆玩具从apartment搬到新买的房里。因为是foreclosure人家把冰箱也抱跑了,我只好放了个冰柜充数(立式的,不仔细瞧不出来)。在上面贴了好多照片,花花淥淥的一片眼花缭乱。Bathroom里挂满了我姑娘儿子的衣服,连个落脚的地儿都没有。
一切准备就绪,发现还是没有暖气。于是先通水。坏了,水从ceiling上面氿氿而出。吸顶灯里也拥出水来,我当时就傻了。回过神来马上给appraiser打电话说我们要out of town,让他过一个星期再来。翻出yellowpage找plumbing加上美国邻居推荐终于等到两个人来了。楼上楼下的转了一圈儿,一听我的房子winterize了,顿时欣喜若狂。又叫来一个老一点的人在水炉边上转(那里也有一滩水,后来发现是阀门忘了关)。一个小时下来也没找到漏水的地方还在那里激烈的讨论,要把我的dry wall锯开了看。一个小伙子说要出去买冷热水交换的cartridge,说在Middlesex turnpike上面有家店。可无论多近我也不会pay你一百块一小时让你去买。问了店名就打发他们出门。回头他们给我寄了$179的账单。
想想反正要加建,炉子26岁了不说,unit也不够。因为又要加两千尺的加热面积。等换炉子的时候再解决plumbing的问题。在谁也不认识的情况下,只好奔home depot而去。
各色credit card 和personal loan组成了一支臃肿的军团。我率领着这支杂牌军开始了找钱之路。
话说我还做着上午close下午拿home equity loan的清秋大梦。刚巧在close的当天倒是有loan来了,不过是我的朋友打电话向我借钱去refinance。新找的银行让她扫平second loan。之前或者之后等home equity loan申请下来我都有招儿 可想,唯独现在我自己还“钱”途未卜。她找的mortgage agent是我一朋友,lock以后就把她忘了,已经超过六十天了才把她想起来,可以和银行商量再推一星期。我只好硬着头皮给兜着,谁让我介绍她们认识呢。于是将我的“借钱”经倾囊相授。她转了一圈找了两人借了一万,又来找我说实在开不了这个口。剩下一万五,招儿是我支的,索性就找我这个“明白人”了。我说你付了两千五closing cost 又加上这番折腾,值不值?她说工作稳定,房子不换,就它了。我拿出银行里没有借满的personal loan给她,rate 9.25(prime+6.00)说“想好了,这可是高利贷,专门给我这样穷途末路的人量身定做的”。她打着home equity loan马上就好的算盘接下。让我wiring transfer给她,我说你那三十还是留着请我回宾州吃饭吧,去我银行开个户头,我给你存进去。她说人家让你这么干吗,我说你见过存钱看证件的吗?于是我成功的拖人下水。这头忙着准备加建,那头不忘隔三差五给她打气“嗨,你的loan每天要付$3.80 的interest,还要利滚利”。
我在宾州作mortgage的朋友说credit union有rate 2.25 的 Home equity loan.我打电话到MIT的credit union,人家不对public开放,不过有亲朋好友和MIT刮边的也算。还没等我搜肠刮肚的胡诌一个出来就因为刚买房子借钱给婉拒了。另外在网上查的一个记不起名字的credit union情况也是如此。
这时我的高利贷同盟发来Email说AIG和national wide有3.25(prime rate). AIG 因为有$750的closing cost被我婉拒,定下了national wide。两星期以后close。买房子以前citizen bank 曾主动offer过,等我拿下房子后去借他们的home equity loan(3.99,太贵),告诉我一定要等搬进去以后或者弄点家具curtain什么的应景儿,我没听明白就没放在心上。等close的前一天嘱咐closing的人早一点来我家,说我的暖气坏了(房子winterize了)。closing的人二话不说就把我的loan给cancel了,连个招呼都不打。害的我们一家四口在房里冻了一个小时。
此时的mortgage或者建房贷款就更不敢想了,那算cash out,还要水电费的账单。我的电费账单倒是有,上面只有$2.74,还不如不拿出来。我才意识到大事不好,停下手里的一切活动专门借钱。
在网上Google了三天,查“prime rate minus 1”(看我这个时候还不惊慌失措),终于找到了一个local的小银行。固定 rate 2.25 一年,一年以后prime 减0.5. No closing cost,简直too good to be true. 于是我全力以赴应付appraisal。
其实在没close之前我已经开始动手设计了,当时根本没想过会在借钱这里出差错。而且我把顺序搞错了,应该先测量再设计,但我当时不懂,以为拿mortgage的survey就可以凑合。mortgage的survey是绝对不准确的,无任何比例可言。很难从上面看出房子和两边邻居的距离,但我不懂经过contractor的提点想省这笔钱。这个做法后来直接影响到我加建的宽度。
开始有三个方案:
1.推倒重新来。八千块就可以把旧房清理干净。政府对我的房子估价是小房子只有十万,地很值钱。这就是为什么我对宾州的朋友只说买地。如果说买房,人家知道多少square feet以后立马就会问我“怎么住啊”,好像我们在Boston的日子多么水深火热。直到我加州的同学花九十七万买了和我一样大的房子,我的心里才好过些,不再羞于启齿。contactor 告诉我十万块可造不出现在的房子。我想想十万也不是一个小数目,况且房子越贵卖的时候在市场上戳的时间就越久。卖一百万房子的费用 和卖六七十万房子的费用肯定不会一样多,于是就保留了老房子。不过忙活一把,没造出个气势磅礴的colonial多少有点遗憾,但这点失落总比在今后的几年内口袋空空要好过些。后来拆老房子的时候证明我是对的。老房子真的是真材实料,用的木头都是要超过一定生长年限的。师傅拆的很辛苦。于是新建变成了加建。而加建又有两种方法,向上和平摊。
2.向上加建600sq大概要六万,很不贵。但600平尺做两个卧室,一个master bath 和楼梯外加走廊也不会太宽裕。而且我建房最希望的是让我的小孩有地方玩。当爸妈的都有切身体会,谁家的玩具都够装备两个幼儿园。现实的问题,往哪儿放啊?我家四处烽火连天,被我女儿的玩具咯到脚是家常便饭,很痛的。如果向上加建我就只能把现有的两个小卧室打通,去了向上的楼梯也不剩什么了。我家的战势还是得不到清理。
3.向外平摊。平摊的话,地上要高出四尺,地下要求四尺,加起来八尺。再加一尺就是一个地下室了。于是我就有了地下室。初衷只想要一个family房间,但foundation,房顶,水电的来一遍,银子肯定少不了。到时候说是五六万,一不小心就会爬上七八万。索性加一个master bedroom,master bathroom,office,算算要一千平尺。
建什么一旦定下来,后面的事情就是找人和钱了。我当时还信心满满的等着银行主动向我招手。
待尘埃落定,我开始申情贷款。我不喜欢买点,觉得不值。如果rate降了,你再refinance那前面的point就打水漂了。再说谁知道你会在一个地方呆多久。几年前认识我的人都在我的劝说下作了一批七年Arm(rate 4.25).七年过后,他们有的回国,有的layoff,有的换了大房子,有的为孩子搬去好学区,只有一家还住房子里没动也refinance了。现在很少有人能有福气在一个公司呆几十年到退休。我也不喜欢交closing cost,道理同上。
我在《侨报》上按着顺序一个一个的打电话,竟然找到4.875(no points,no closing cost).但我不明白为什么不能lock rate,我离close的时间一共才三星期。还要交四百五十块的押金。通常可以lock rate三十到六十天。过两天又说涨到5.00。closing的前一个星期告诉我最低能找到的rate是6.50.我觉的太高想等以后再说。就说既然这样就不用mortgage了。agent很吃惊,我之前告诉过他没有mortgage contingency,我有不贷款的准备。但他还是没想到我会真的这样做。我要是知道银行如惊弓之鸟,大不如前,后面home equity loan和贷款借得那么大费周折,也不会那么想了。过了半小时,他又打过来说可以6.00.我开始还以为真的找不到银行,现在才知道是他在捣鬼。于是我带着一长串的信用卡债务和银行的personal loan去close。还以为会像几年前那样,上午close下午home equity loan就拿到了。打了几家银行都说怎么刚买房子就借钱。Mortgage就更别想了,这样算cash out,少说要等上一年。可这时候我建房子的定金已经出去了,顿时急得像热锅上的蚂蚁。
在此don't know how to 呈上township存档的照片。白色的小房,里面很简洁,吾越看越喜欢。

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由wennyzhang49张贴 @ 2009-09-04 20:38:35 (3232)
我先生标到房子后很高兴,没事把往来的Email调出了读。说我的realtor真帮忙,Email写的真好。我说她当然很帮忙,那上面的每一个字都是你老婆写的。他立马收起了肃然起敬的傻像面无表情。半年以后房价又降,他就开始说不该着急。等建房时鸡飞狗跳,他又说不该任我胡折腾。
Inspection用的是usinspect.com了,因为房子winterize了,很多东西都不能查。如果你没有好的inspector,可以用他们。好处是他们随看随写,用的Format很详细。我在宾州卖的房子买家也是用他们。我在那儿住了六七年知道有什么问题。看到report的时候还是很shock,大到Negative Grades,小到窗户的裂纹照片拍得清清楚楚。立马痛快的给了一千五百dollar的credit。如果换一个inspector可能这银子就省了。窗户的裂纹补过,但不是我干的。我买房子时竟没查到,那inspector还在radio上面作show。当时连上房顶都要提前讲好。因为有很多inpector是不上去的。有的是随看随说,即使也拿着手提电脑,但就是不往report上写。这回总算是我买房,等着出口闷气。
来的是一个五十多岁的老头,上来就和我握手。祝贺我在美国最贵的地方买了房子。说如果我在Lexington可以survive,到哪里都不怕了。可见Lexington的人豪气冲天的主儿居多。我后来去homedepot定窗户,人家一听是Lexington就又握了一把手,知道房主为什么被惯坏了吗。
因为连着下了几天雪没法上房,他播开房檐的雪告诉我roof不用换,有七八年新。我看见在我和邻居之间有一排树,很满意。却不知道等开春的时候没有一棵发芽,都是死的!那可是十几棵呀。后院有七八棵beeches, 想想五十年前房东做点什么不好非要在后院种树,又离房子这么近,五十年后长了有几层楼高,颤颤巍巍像要把房子压倒。怪不得没人敢买。雪太深,我没往林子里面走就进了屋,却不知道林子里还有更大的麻烦在等着我。
另外,房子winterize了也很危险,因为水很难抽干净,回头会冻爆水管。inspection又不能动水,不能查管道。而且最容易爆的地方就是楼上浴室tub下面的热水管。我碰到两次,这次也是这样中奖。另外楼下浴室里冷热水切换的cartridge冻裂了,也是因为水没有放干净。
因为没有电,用battery的氡气测量仪要一百七十五。我不想花那个闲钱,去homedepot花三十买了俩个测氡气的kit,十块加急费搞定了。结果小于四。
inspector找了几个老房子常有的毛病,我让他写下估价。他说在MA,by law 没人会这么干。我很郁闷,觉得这四百银子白花了。临走还神神秘秘的问我“我知道这和我没关系,我还是很好奇你花多少钱没下来的”我说了个数字,他忽闪着已经不天真但很无邪的大眼睛半天说不出话来。可能是感激我满足了他的好奇心,后来他很尽责的通过boiler的条码查出boiler二十六岁了,该换。我立马把Email转到银行要六千块的credit(要少了,后来我自己花八千换的)。银行没理我,给我fax来表格,填了就退deposit。我赶紧跑到房子去看。那几天Boston雪下得很厚,我每次进driveway都是便步灵腰地抱着儿子从雪堆上一跃而过。在等银行答复的三天里,雪堆竟然生生的被踩出一条俩尺宽的路来。我是没有那个耐心清理出来再走的。可见三天里有很多人在这里进进出出,说不定inspection都查过了。怪不得银行这么强硬。比较起我口中cash和他们手中的check,银行可能选了另一个offer。我回头气短的说不给算了,让另一波儿人白忙活了。
因为在网上写文多有网友来访,竟然有在五十七万九看过的朋友又来故地重游,前来祝贺,可见天下之小。只要不是前文提到的白忙活的另一波儿人来了就好,否则令人汗颜。
这是一个1100sq,0.5 Acre的小房,Frontline很长(这一点对建房非常重要)。2007年底被银行收回。房主是五十九万买的,借了贷款五十一万。其中有九万是次贷款。银行开始很自负,五十七万九在那里不慌不忙的卖了一年。眼瞅着到了08年底,风云突变,银行才意识到事态的严重。换了原来的Realtor叫价四十七万五。还没等跑过去看,就从市场消失了。我很郁闷,以为谁下手比我快。
顺手又去看了另外一个很惨淡的五十六万的房子,只给了四十四万。因为这回我只看上了地基,内部一无可留,还会让人潸然泪下。只是没有扫荡过后薰黑的墙面,剩下给大家想象的空间。房东是一个刚去世的老太太,已经在老人院住了很多年。我连忙确认她没死在房里。地只有0.3Acre,frontline 很窄。房子是竖着摆在街上的。四十四万的offer当场就给拒掉了,连个counter offer都不给。
这时那头Foreclosure的房子又回到市场上来了。于是同时Offer了这两栋房子:五十六万的房子由四十四万加到四十六万五;而叫价四十七万五万的foreclosure房子只给三十五万(生怕把foreclosure的房子给offer高了)。前者让老太太的孩子义正言辞的拒绝,回头自己降到四十九万九。这也是对的。如果是我的房子,宁可降下来让真正的买家上,也不会便宜了高举着大砍刀的人。
三十五万的Offer一出去,电话就来了。银行要我们serious一些,写一个最高的Offer出来(可能一刀砍了十二万五是狠了点儿)。大家又看出我的Realtor的另一个优点。给我一张白纸自己写,看也不看就往上递,一点也不怕我丢她面子。于是升到四十万,对方还是嫌低。因为这回来了别人的Offer. 我只好加到四十一万五,又去掉了Mortgage Contigency.怕银行一口回绝我选了别人就开了个口子说如果再加就没Cash了(本来也没有)。银行一听很高兴,让我一个月内close.对方Realtor 语重心长的对我们嘱托:另一个offer比你们的四十一万五高的多,可银行还是喜欢你们不想等他们的mortgage。而我们的cash offer也不过就是争抢房子竞价的手段而已,银行只要不让我背着cash去office给他们看就总能有办法。当然我也有风险,如果到时候凑不够cash, 房子的deposit一万七千五就打水漂了。

我赶紧申请Mortgage,同时和信用卡和银行打招呼要支票作一旦没有Mortgage的准备。
其实买地建房也没什么新奇的,在一个房价很高的地区很自然就会产生这样的想法. 也不是真的去买一块地,因为没人借钱给你。银行当时那么多foreclosure的房子在那里戳着,会借钱给你去造一个没影的房子吗?而且造多大的房子,买多大的地,心里也没有谱。房子还是在看,而且已经看上了七八十万。只是想知道多贵的房子可以住(主要是我从乡下来,大家房子都很大)。也想知道将来自己的房子要定在一个什么样的价位。
话说一天Realtor约我去看一个由八十五万降到七十八万的房子,说不定讲一讲可以到七十五万。我兴冲冲的赶过去。只见厨房是新装修过的,新柜子,新大理石面,但还是老房子的格局,很小的正方形。地下室finish了,但是有许多活要干,一片狼籍。降价还是有降的硬道理。出来一看房顶,哈!主屋还好,车库上的shingle像是刺猬猬,凸凹不平,斑驳一片。也不知雨水流进去了没有。买下来肯定把我钱袋烧个大窟窿(虽然买房子就被先掏干)。有人奇怪为什么不修好了再卖:房主可能没钱,怕麻烦;市场这么Hot,可能根本用不着。虽然2008年底市场已经下调,可房主也需要时间来适应不是。
另外又看上一个六十七万的房子降到六十五万(Assess Value七十万,后来发现政府的Assess Value害人不浅. 0.5 acre )。觉得离老公的公司很近,就写了个六十一万五的Offer(对,是高了一点。不过我们可以从Inspection上面找。后来发现这一招好像在这里行不通,因为Lexington的房主大多不买帐)。这里要说一说我的Realtor有多厉害,竟然把电话给房主让她直接跟我谈(房主是一个Realtor)她Counter Offer要六十二万五。房顶说是Newer.我问newer是多少岁?二十八岁。(大家都知道正常的房顶寿命是二十年到二十五年,可见MLS上面的东东实在不能当真)我说要八千Credit.她用命令的口吻说No.她为她的Demanding也负出了惨痛的代价,不过那是后话。我请房主把电话转给我的Realtor,对她讲我记得我是有人代表的。她一听就跳了起来,连忙说对不起。第二天又两次打电话来道歉。过了几天,房主说六十一万五可以,但要两星期内Close.看看人家算得多精明,知道你两星期足够申请Mortgage外加Inspection.人家压根没提房顶Credit的事。想想再谈也没劲,索性退出。后来很感激我的Realtor的不智之举。记得老师给我们上的第一堂房地产课就是never,ever让你的买卖双方见面。因为他们是矛盾的双方,到最后总要剑法弩张的。等他们都insane了,你的Commission也快飘没影了。如果是换个人或者我自己作,十有八九那个房子就买下来了。那样的话,后悔莫及的就是区区在下了。在一个下降房市,你也不知底在何方,很是惶恐。后来过了新年以后,政府调整那个房子的Assess Value到六十二万,它在市场上降到五十八万六才有人问津。相信人家会在五十八万六的基础上挥起大砍刀的。
过了新年,房子的Assess Value都被政府下调了七八万(可据说税照涨)我也就不急了,有一打没一打的闲看。就在这时,我后来买下来的Foreclosure的房子出现了。
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