我的朋友总说现在挂牌的卖的房子真多啊,是不是市场上卖的房子很多啊?
---错,Location好的房子, 不是你上下班能看见路过的,都是一上Market就被人买走了。
这里提到的房子都是一个周末就走掉的,位置不错的房子。
看数据吧。
MLS71324055: 50 Worcester St asking for 479K 上市1/5/2012 colonial
六个offer,先被seller踢掉下面三个,选另外三个offer进入第二轮。 大家总以为是价高者得,其实很多时候比的是term,就是你offer上面的所谓条件。这个房子和它比邻的房子当初是一对兄妹建的。哥哥的地不够,就把driveway和车库修到了妹妹的地界上。现在卖房子了,妹妹的tenant要在driveway上爬一个车位。这个怎么算?listing Agent提出这个parking space是算妹妹所有的,直到她去世或者搬出来,老人八十岁了。我不担心我的客人活不过她,可万一有个工作变动,要先卖房,咋办?我和另一个Broker的脑袋想的是一样的,先抓所有权,Title里面写上这个driveway是我们的,然后free的租给老太太,直到她搬走或者我们卖房。
问题是,你可以向seller要很多东西,这是你的自由;但人家seller也可以决定不卖给你房子。
于是我和另一个抱着同样幻想,打着圈地主意的broker就在最后一轮给哄出来了。 他们现在还没有close呢,因为有这么档子事,title,它干净不了。我后来后悔,那房子真的不错,应该任打任挨。
MLS 71344886: 58 Grant Avenue asking for 475K, sold for 476K 上市3/1/2012 cape
这个房子有点像丑小鸭。位置不是太好,但价位低。两个offer,加钱加得很勉强。
MLS 71352064: 7 Vincent Ave asking for 509K, sold for 528K, 上市3/15/2012 colonial
这个房子抢的人仰马翻,房子本身有很多问题。太老,楼板不平。光它在短坡上的parking space就看着眼晕。
注解:看见楼板不平,走上去squeeze的房子一定要小心。
MLS 71326796: 29 Livemore road, asking for 599K, sold for 605K, 上市1/12/2012 colonial
它能一个周末卖出,我有点出乎意料,因为房子很旧,corner lot,几乎没有后院,现在还没装修完呢。
MLS 71344402: 62 Country Club Ln asking for 599K, sold for 641K, 上市2/29/2012 ranch
人见人爱的好东西,1491sqft。
MLS 71366264: 112 show st asking for599K, sold for 605K,上市4/12/2012 ranch
MLS 71373790: 177 Slade St asking for 609K, sold for ,上市4/26/2012 colonial
MLS 71358947: 51 Horace Rd asking for 620K, sold for 632K,上市3/29/2012 colonial
MLS 71348653: 50 Chilton Street asking for 665K, sold for 676K,上市3/08/2012 colonial
MLS 7134473: 9 Townsend Rd asking for 675K, sold for 679K,上市2/29/2012 colonial
MLS 71253156: 30 Lantern road, asking for 675K, sold for 801K,上市6/24/2011 ranch
这个最初定价有点离谱。
MLS 71331322: 75 Kilburn Road, asking for 749K, sold for 749K,上市1/26/2012 colonial
MLS 71343733: 41 Louise Rd, asking for 749K, sold for 765K,上市2/28/2012 colonial
八九个offers,现在回想起来还是挺值的
MLS 71261519: 40 Lantern Rd. asking for 775K, sold for 803K,上市7/14/2011 ranch
MLS 71352384: 247 Slade St. asking for 799K, sold for ,上市3/16/2012 colonial
MLS 71377212: 133 Dalton Road asking for 839K, sold for ,上市5/03/2012 colonial
14个offers,抢上去很多, 先把后面10个offer踢掉,选出四个进第二轮。房子是距离球场的第二个房子,经常会有车子停过来,位置算不得很好。但房子本身小巧可爱,我自己都有点动心,客人说“Wenny,你敢跟我抢房?”我吓得一哆嗦,立马没了贼胆。
MLS 71358211 130 Chilton Street asking for 839K, sold for ,上市3/28/2012 colonial
房子光鲜亮展,进去没活儿要做。
MLS 71393667 29 Louise road asking for 775K, sold for , 上市06/07/2012 colonial
12 offers,和41 Louise比,它不值,可抢得人仰马翻,就这么几天的事,价钱就上去这么多。
在我还上小学的时候,老爷子好像得了个什么国家发明奖。省科委多事,给了一千块钱奖励。于是所里就炸开了锅。告诉我这个消息的是一个不认识的阿姨,当时我正在所里的车间后院玩得高兴。当时一千块钱可是一个天文数字,钱还没拨下来,“付一千”就在所里叫开了---当时还没有“万元户”的提法。于是家里的访客突然多了起来,有中途退出题目组现在想来分一瓢羹的,有科研办的.....总之都是冲着钱来的。"付一千”一叫就是大半年,钱终于拨下来了。在答对了这些过路神仙之后,老爷子自己只剩下一百五了。

老爷子看着一点都不显老。用娘的话说“有的人长的就像一颗秋土豆,年轻的时候不年轻,老的时候自然也就不显老”。老爷子大学毕业刚进研究室的时候,同来的五个大学生都被冠以“小路”“小陈”之类的,唯独我家老爷子上来就被封为“老付”。他三十几岁上才得了我,对他的年轻时代我知之甚少,但他该老的时候不老很多时候让我图生尴尬。

大一的时候挽着老爷子的胳膊在校园中漫步,当日就有校医院的大夫红光满面的问我“你交男朋友了?”

等着吃早饭的功夫,老爷子把外衣扔给我,和一帮学生打篮球打得满场飞。边上同学无奈,问“哪里冒出这么个带眼镜的学长来?”

我大学快毕业的时候,老爷子有一天在我宿舍楼下面叫。带着磁性的男中音招来我们女生楼的眼光无数。正巧同舍拎着个开水瓶子打楼底下过,举目看着几乎每个窗户都有几个小脑袋瓜寻声而来,回头奚落我说“你的男朋友断然唤不出如此效果!”我幽幽的说“我亦无此风华,喊不下男生楼的半壁江山。小可刚刚考上研究生,市值下降,你让我照着老爷子找男友,是想我落得个剩女的下场吧?”

老爷子好玩。有一段时间居委会在秋天刮大风的时候把黄色的防火旗挂出来,让大家小心火烛。盛夏的傍晚,旗子竟然也挂了出来,耷拉着。我正纳闷,回头看厨房的老爷子一溜烟儿没了人影。一来二去,我终于悟出那是打麻将一缺三的信号。

老爷子也有烦恼的时候,那就是哥的婚事。本来他是不操心的,想着年轻人爱玩就玩,那就玩两年再说吧;眼瞅着哥奔三十去了,还是没着急,大丈夫何患无妻啊。可当不住大院里的老人见着就问,而且总是强调结婚的时候知会一声。这女朋友还没影呢,结什么婚?老爷子搞得不胜其烦。终于等到大婚的日子,楼下音乐一响起,就有白发苍苍的老头老太从对面楼上赶过来,撂下钱就走。其实大伙心里都明镜的,这几年只要稍微赚钱一点的项目都自己拉出去成立公司去了,在所里老老实实干,挣钱就交公的只此一家。所以退休的老头老太很感激,当时还没有社会保障,所里要是真没钱的话,大家就要落得个喝西北风的境地了。
老头子自己觉得很高尚,我说“你那一摊东西,也得拉得出去才行啊?你这手里除了航空航天,就是军工产品,拉出去单干就没人找你了。谁会找个作坊儿来定这些东西啊?”
不过,人,还是要知足,自己乐呵就好。
去年New Construction Condo in Belmont卖的并不好,前后的Unit,通常后面的更加
private一些,贵一点。前面的Unit更气派,有大房子的感觉。

Trowbridge的几个房子去年在市场上还能戳的住。我卖了一栋,又递了第二栋的offer。
Listing Agent煞有介事的问我,“我们隔壁的房子卖掉了,听说高于##万,你怎么给
我写了个这么低的offer过来?你知道吗,隔壁的房子卖得很好,那你这个价就太低了
!”

我笑盈盈的等她说完,才慢条斯理的说“你知道吗?我是隔壁房子的sales agent,你
都想知道什么,我告诉你?”
想着两个builder是竞争对手,关系再好也不会坐下来比option,看谁的内部装饰更花
费,所以尽可以自由发挥。

信口开河的结果是最后验房final walk through的时候,Builder大手一挥,“Wenny,
以后你再卖我的房子,我额外多给你$1500” 。
回头再show他的房子,我就眉飞色舞的告诉客人可以多拿1500 rebate,这份外财我
分文不取。

等builder把20 Trowbirdge的旧房买下来的翻建的时候,问我有没有兴趣?我说手上没
有客人,大冬天的。可在房子建的差不多的时候,有个客人找过来,我再跑过去问,20
Trowbirdge已经pending了,压根没上MLS就给私卖了。

61 Hawthorne St也是同一个builder的,我带人看了几次,都无功而返。等过了冬天
,市场上再没有房子,知道这两个Unit出去是早晚的事情。我的客人和一大帮朋友吃了
饭没事还去逛了一遭,Listing Agent兴冲冲的跟出来问,“你们这么多人来看我的
open house,总一个会出手把它买下来的吧?”

等145 Waverley Street 出来的时候,已经开春了,是listing Agent的老公自己作
builder 。上市前一个星期就找了过来,问我有没有客人要看,我们赶过去,我喜欢
back unit,因为它大,有2100尺(包括finished的阁楼),可我们还是没有递offer。
Listing Agent还很nice的打电话来问我,说他们是刚搬来的,有点摸不清楚buyer的口
味。我就说了后来有点后悔的话“你这房子前面的路有点忙,你如果在Winnbrook 或者
Burbank的学区内建房,有多少卖多少”。她千恩万谢的挂了电话,我还以为自己作了
回便宜的好人。没想到她的两个unit一个星期就卖出下市了。

所以这个人啊还是心存谦卑,怀揣感恩的好。尤其说人缺点的时候一定要慎之又慎。

DOM means days on market.
58 Trowbridge St U:58 asking for$549.9Ksold for 536K,close on 6/2011,DOM 184
62 Trowbridge St U:2 asking for$549.9Ksold for 542K,close on 3/2011,DOM 131
62 Trowbridge St U:1 asking for$549.9K sold for 534K,close on 2/2011,DOM 114
61 Hawthorne St Rear asking for$549.9K sold for 534K,close on 3/2012,DOM 60
61 Hawthorne St Front asking for$549.9K sold for 533K,close on 3/2012,DOM 147
37A Trowbridge St asking for $549.9K sold for 535K,close on 9/2011,DOM 60
45 trowbridge U:Front asking for$549.9K sold for 538K,close on 10/2011,DOM 66
45 trowbridge U:Back asking for$549.9K sold for 538K,close on 10/2011,DOM 67
18-20 trowbridge U:Front asking for$549.9K not shown on public record yet
63-65 Hittinger Street asking for$549.9K sold for 533K,close on 3/2012,DOM 60
145 Waverley Street asking for$569K sold for 564K, close on 5/2012,DOM 28
教会的朋友JJ走了很久,一直没有静下心来写点什么来纪念她。
初识JJ是在周二的姐妹会,那时候H-mart开张不久,风闻里面的点心很好吃。我望了几回,都觉的贵得离谱,终于没有舍得下手。不想有一天,她买了一些带过来,我至今还记得那香甜松软的新鲜滋味。后来自己又去买了几次,再不曾找到过感觉。
不久我家买了房子,那时候还不知JJ身体有不妥,只看她脸色不好。我家的房子是foreclosure,在Lexington很有名,因为挂了太久。我虽然信神,也觉得晦气。又在RE/MAX听了八卦回来,说原来的房主生的风华绝代,才倒霉吸引了不该吸引的凉薄女子,上演了一出悲欢离合,最后以被foreclose而惨淡收场。
于是姐妹会的时候就提出下回去我的空房,祷告一下,添点人气。我带了孩子和椅子过来,停车的时候想着把自家车位留给姐妹,远处停好了才想起后面的实木椅子。于是费力的往回搬,JJ跑出来一把接过,一边关切的问我“你停车的时候,怎么不想着卸这些笨重家具?把车停得那么远?”我做事从来都是只顾一头,想不了那么周全。至今我还记得她明亮的眼睛盯着我看的样子。
按说闲人总会找闲人作朋友,可总觉得来日方长,现今想来不禁后悔,竟然从来没有找她一起吃过午饭,喝个茶.....
和教会的姐妹闲聊,提起不积极接教会的单子,因为教会就是我敬神的地方。一旦有什么不高兴,我在教会里就没peace了。但凡教会里撞见有人谈论房子的时候,我就躲了。
日子过得缓慢悠长,好多东西好像只要把它压在心底,窝在胸口,不去碰它,就可以当它从来没有发生过。直到有一天,JJ的先生来电话,开口就说,“JJ在世的时候,我们就想换个房子。她走了,希望你来替她达成心愿”
---泪,慢慢滑落,她即使走了,也不忘回头提醒我,主权终究掌握在神的手里.....

JJ,天上见!

别哭我最爱的人
今夜我如昙花绽放
在最美的夜空中眨眼
我的眸是最闪亮的星光
欢喜 4/01/2012 11:44
三个offer,第二轮的时候我们只加了两千,被选中。后来listing Agent,H告诉我和buyer说这三个offer,因为realtor的脑袋瓜想问题都差不多,觉得1300Sqft的colonial加上一块不大的地,也就值那么多钱,所以第二轮三个offer都挤在一起,没有拉开。我们最低,一个Cash offer比我们高两千,另一个offer比我们高四千。因为seller是relocation company,搞了一大堆文件过来。其中有一个要求是Cash offer要出示银行的当日证明,Bank的statement不算数。所以作Cash offer还有一点难度。另外的买家也是中国人,想想也只有中国人干这样的事情,手上拿着五十几万的Cash,规规矩矩的来买五十几万的房子,要是老美早就去买Million以上的房子了。
listing Agent选我们的原因有二:
1.他们office的manager对她说我是best Agent in Town. 因为relocation杂七杂八的文件太多,我怕传乱了不清楚,去了他们office递交offer。正好另一个他们office我认识的Agent也在,我和她的房子在Belmont还没close,于是她亲自给H打电话,强烈要求她选我们的offer。我当时摸不清楚她们关系如何,想着要不要把我的offer再改低点。
2.Relo的一大堆文件,让人眼花缭乱,H说另一个Buyer的Agent will never get them right. H说只有我发现package的文件本身就不全,她又去赶着准备。所以说虽然做Broker门槛低,高中毕业就好,多有点文化还是不一样。Relocation company事先讲得很清楚,不全的offer一律不看。H回来说我的文件近乎完美。
所以来通知第二轮加钱的时候,顺嘴说了一句“you are OK”。房子给我之后,一再嘱咐我不要Let her down. 我的客人也很有意思,一般人过来总要问几个问题,诸如你干Real Estate多久了,一年卖几个房子,对哪个Town熟也不熟。有时候好像客人自己也搞不清楚自己该问些什么,我说你给我发一个Email吧。此后一半的人就没了下文。这个客人来了什么也不问,上来就说“我要买房,你帮我盯着”。我们虽然在教会认识,可他对我的了解应该仅限于每次教会活动,见我在门口登记看门儿。幸亏是William Raveis的listing,他们office的人都很nice. 回头看,一环一扣,都有神的美意在里面,才会make it happen.


客评:
Hi Wenny, “久闻大名”,今日亲自领教你的敬业, 高效,负责。非常感谢你帮我们"抢"到了房子!

装修找的天津胡,宾主相谈甚欢,客人事后夸我做事妥帖。
我用过的inspector 3/31/2012 00:39
我用过的inspector不少,远比我成交的房子要多,因为有许多房子都以验房失败而告终。
我发现有个规律,那就是把inspector单拿出来看,都不错。就像比较女演员眼睛大小,单看的话,我觉得
孙俪,赵薇,周迅都是大眼美女,放到一起才发现相差千里。inspector说起话来,对first-time home buyer来说,。那都很专业,因为他们是头一遭,谁没事也不会买房子玩儿。可用得多了,发现inspector还是天差地别,主要看房子查出的问题和closing之后客人的抱怨。
有人提出以所费时间来衡量inspector的好坏,当然时间长的话,查得应该更仔细,但也取决于发现问题的能力。有的inspector查洗手间漏水,楼下ceiling上面有黄印子,都没发现,closing之后接茬儿漏,尽管他工程方面很强;能干的inspector能发现Tub下面的漏水,外面一点都看不出来。
我原来最喜欢用的是Tiger home inspection的Pat McBratney。但是他很难约,而且主要在Newton,Needham一带活动,只有冬天生意淡的时候才会到Lexington和Winchester这边来。用了很久,直到有一天,为了地下室疑似Mold的东西我问了他三遍,他每次都说没事,后来发现他说错了,搞得我在closing table上面很狼狈。事后我问他,他说我们本来inspection就不包括Mold。
后来找了Jon Haywood,是我的客人自己找的,他的工作效率很高,每次出report很快。Radon test只要$135, 比Tiger还便宜($175,而且经常以我们的房子不在他们公司的辖区内为借口加收我们$25)。后来我的客人又找到$85的,和radon test kit 一个价。
用他作了五六单,都没有搅黄过一单。我心里就越来越没底了,终于在Belmont的一个Cape的阁楼里发现了Mold,他当场估计要$4000, 我的客人立马决定房子不要了。我这头终于一块石头落地,我需要一个讲真话的人。
接着Lexington的一家close之后来找我,说进户的电缆搬进去一个月就坏了,枉花了五百两银钱。我去查report,压根没提这个茬,有些不悦。于是想讨个说法,毕竟是我介绍的人。如果身为realtor,连个像样的人都给客人抓不出手,未免尴尬;可出了事,要善后。Jon说如果找他认识的electrician 来处理,可能要不了这么多钱。事后我送了他一张HD的$150的gift card,让他给客人家里送了过去,算是赔礼。
然后就发生了BBS的事件。Jon在作inspection的时候没发现什么问题,也因为seller没讲实话,closing之后几个星期发现问题。我的客人对我提出了更高的要求,把我和有几十年经验的人相提并论,同时也希望我有则改之,无则加勉。客人写得言尽其实,说没有我什么错处,可挡不住后面个别网友跟帖。尽管搞得我很狼狈,我平心静气的把这件事反复的想了又想,还是觉得不是他的错。我有个要签P&S Agreement的客人估计是一目十行的把文章看下来,乐颠颠的来恭喜我一夜成名(一万八千人看啊)。我苦笑道“你先看清楚,再来恭贺不迟”。不过论坛本身就是多是非的地方,说你好的那肯定是托儿,要挨砸;negative的东西才能上头版和十大,有效的吸引大家的眼球哈。
直到前不久,我刚刚close的另一个客人给我电话,说怀疑家里有termite。我去找Jon,他说如果真是termite的话,他不负责任,我愕然。我一直以为是inspector查出可疑的迹象,我们再去找specialist来看mold或者termite。这个大公司小公司的处理方式都是如出一辙啊!
最好的解决办法,termite的检查是单独收费的。Inspectior问我如果没有发现Insect damage,是不是就不用出report。那哪行啊?回头我们发现了,还要作呈堂证供呢。
Recruiting:
如今的药业一蹶不振,大量的化学工作outsourcing,学生物的早就尸坑遍地,学化学和学生物的成了一对难兄难弟。早年间回国报效的人员已经熬成了VP,如今的博士毕业别说senior director就是senior scientist也不给,更别提给match美国的工资。二十一世纪缺的不是“人才”,是一个萝卜一个坑的“坑”。经常有刚毕业的人来问前程,在现今的就业形势下,其实进入服务业也算是个好的出路。花两三千块钱在网上学个证出来,再跟着师傅两三年的跑下来,每年好的inspector可以整上个十几万,像Tiger的inspector也有个五六万的进项。在大Boston地区,曾经有过一个讲中文的inspector,可他受伤多年早就不干了,欢迎有志之士快快来前仆后继。



1.US inspect $500?他们查得很细,照片居多。在Boston地区一共就两个inspector. http://www.usinspect.com/free-estimate
2.John Tambascio, 好像是$600,打电话问一下,我可能记错了.
(781) 898-8321 www.jthomeinspector.com/Home.html
3.Tiger inspection,公司有很多问题,inspector良莠不齐。1-800-6284437. 有cancellation费如果cancel晚了。$395
4.Jon Haywood 617-6425212 $395

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写offer 3/26/2012 14:50
刚从宾州过来的时候,很不习惯用这个小纸头的offer。用惯了Full contract,不禁对着这个纸头犯愁,万一有什么问题没事先列出来,回头扯皮怎么办?seller拿着buyer的deposit啊。于是自己搞了个Addendum附上,RE/MAX的manager瞄了两眼,就笑喷了,“你想让Listing Agent乐得满地找牙,是不?你是Broker,不是律师。弄这么个东西出来,人家敢签吗?莫不是你想抢律师的饭碗?知道吗?我们麻州养着最多的律师,所以才让他们插足房地产,总得让大家都有口饭吃吧....”
于是就选了个两页纸的offer,想着两页总比一页说的清楚。别人都是chicken scratch上去的一页纸头,一眼看上去更像是神医开的药方,天书一般。我断然不会用,实在是有辱斯文。我电脑作出来的offer,虽然费时,在众offer里面却算鹤立鸡群。有几个listing agent提过我的offer,说clean,neat,觉得你Buyer Agent自己知道自己在干什么。后来在同等情况下把房子都给了我。可我做梦也没想到两页纸的offer还有另一个乌龙的妙用。
在抢一个房子的时候,一大早Higgins group 的listing Agent只收到六个offer,就邀请我晚上到她们office 去present offers. 到了下午电话说“别来了,offer太多了。”外面下着雨,到时候人多脚杂,谁出洗地毯的钱,直接上best offer就是。我还是上两页纸头儿的offer,inspection contingency在第二页,listing agent十几个offer看下来,头早就晕了,忽然见到我的一张纸,就以为没有inspection contingency。于是弃高的offer不用,选了我的“干净”offer。比我高的offer要是知道是输在两页还是一页纸头的offer上面,不知晚上做梦会不会哭醒。等我拿了signed offer去约inspection的appointment,listing agent问我开什么玩笑?接着电话那头传来纸张的哗啦声,她缓了半天才平心静气的和我接茬儿说话。
那几天Town里building department的门槛都要被踩烂了。seller说有Easement,可怎么也查不出来,求律师帮忙,发现builder压根没有在Town里作record; 明明有四个bathroom,但town里写的是三间,buyer让我去问seller怎么回事。我说这个得问town里,问出的结果是1/2 bathroom(一个楼上)+1/2 bathroom(一个地下)=1 Full bathroom(在哪儿?)。我和listing Agent讲这事儿,她大瞪个眼睛问我“Isn't that Crazy?” 生活真是充满了乌龙和惊喜!
之后看别的Open house,碰到此房递了offer的另外一个Broker,幽怨的说“你们真能抢..”我赶紧说“不是,不是,另有隐情,我们不是最高的”
offer前的准备是必要的,事后发现的话因为seller 押金在手,处于不利位置的只能是buyer。有一次查出一个condo有special assessment,就是欠钱。我的客人还让我追为什么欠的, 糊涂的listing Agent邹不上来。我对客人说爱啥啥,在offer上大笔一挥,closing之前seller付清就好。再举个关于Co-ops 的例子。Co-ops有一条,他们的买卖要经过corporation that owns the property的批准。interview的时候,觉得buyer经济情况不稳定,要他们预支两年的association费用。seller手上拿着buyer的deposit,为了两万的deposit要预支三万的association 费,听着总是不对劲。如果在写offer或者签P&S之前预见到对这一情况下对deposit的处理,buyer就可以全身而退。对未来突发事件的设定,就要靠Agent和律师的经验,做到防患于未然,而不是兵来将挡。我们Lexington也有一家Co-ops,不只一个客人和我表达过兴趣,让我一笔账算下来掐灭了理想的火花。



客人评价:
UAG Lexington asking for 838K (11offers)
看了两年房,好不容易看上一个符合要求的,但是有一批offer来抢。出offer时,Wenny在很短时间内通过Town office, seller, lawyer 解答了我们的疑问,而且想出一些很好的策略。Wenny对房子很了解,什么要修,修的方法和价位都很清楚。没有她的经验,效率和与seller & agent negotiation 的技巧,很难在合适的价位买下这个房子。非常感谢Wenny!

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A "mortgage contingency clause" is a provision in the home purchase contract that says that if the prospective buyer can’t get a mortgage within a fixed period of time, s/he can call the whole deal off.
1.不可人为控制
first-time home buyers误以为可以通过mortgage contingency反悔,跑出来。可实际上我们中国人实在太干净了,想拿着deposit跑出来几乎不可能。我碰到过一单客人发现seller有问题,不想要这个房子了。尽管律师,loan officer和我悲壮的齐使劲,但也没发生。我们中国人几乎家家不差钱,又不欠钱,想不批Loan谈何容易。所以inspection之后,一定要想好要不要,过这个村就没这个店了,再想跑就难了。除非你在工作上作文章,公司说你明天就没工作了,正等着开你走人呢。还要和你的老板和human resource的人提前串通好了。

2.commitment letter之后的时光
这个contingency能保你多久?通常出commitment letter的时间是距离签P&S三到四个星期。一旦银行approve了,从此以后到closing这段时间,你就自求多福了。在此期间,如果你丢了工作,你的几万块Deposit就打水漂了。所以最稳妥的办法是把closing date和commitment letter的时间贴的近一点,空房子seller很高兴你快快的close,住在里面的seller就不干了。他望眼欲穿终于等到了银行的commitment,还没等容功夫高兴高兴,紧接着就被buyer砸门逼着搬家了。
一个seller生气的对我们吼“commitment一个星期你就让我搬家,我找房子都来不及。”

3.工作状况的核对
有的银行closing的前几天会核对你的工作情况,我碰到过一单closing的前一天被Layoff,银行没查就给close了。身份有的时候是个尴尬的问题,如果你刚换了工作,H1-B还没来得及换成现在的雇主,就又麻烦了。
Check my 100% positive feedback from my 47 clients here:
http://blog.wenxuecity.com/myblog/45703/201202/3771.html
If I using oil heating, I would either:
(a) convert to gas if my burner is old, natural gas is cheap and abundant
(b) lock the oil price, because there is a big risk associated with Iran.
家里烧油的同学看过来--
Cover区域:
Lexington,Winchester,Arlington,Belmont,Wayland,Waltham,Brookline,Westwood,Newton等等
今年他们Lock的最好的rate是$3.239(从去年到今年四月三十号).如果有十个家庭以上就可以拿到这个Group Rate。或者谁有更好的公司可以提供。
我们现在组织一起加入明年的计划,有兴趣的可以打电话过去Lyons Fuel,7816480388,Group名称BBS Wenny。不过明年的Rate还没有出来,一般要到四五月份。和我短信联系,现在人员已满,但我们group大的话,可以多问几家公司,争取Lock最好的rate。

这个Link是一锤子买卖,他们不给Lock,可以现抓现用。

http://www.newenglandoil.com/massachusetts/zone2.asp?x=0




我在Lyons Lock的个人rate
2009 $2.099
2010 $2.599
2011 $3.599
Party!! 1/08/2012 13:21
谢谢大家来玩!


左起:
东北拌菜,凉拌茄子,烤鸭子,炸花生米,自制香肠,自制腊肉炒蒜苗,鲜虾韭菜苔,芹菜肉馅饺子,烤三文鱼,牛肉山药
花落风云未起时 1/03/2012 17:01
初识K是一个简单的Deal,她是listing Agent,因为迟迟没有人和她约appraisal,她三天两头催我。只要是理亏的事,我的态度一定会很好,通常会好到别人觉得自己得理不让人为止。当她一天里给我打来第二个电话抱怨还没人作appraisal的时候,我例行公事的又去催mortgage的人。刚撂下,她的电话就又进来了,说“Wenny,我不知你用了什么手段,我刚跟你通完话,appraiser就给我打电话过来了”。我愕然,什么手段?!纯属巧合而已。又不好意思说破,还是让她觉得我神通广大吧。 虽然商场上兵不厌诈,私下里我做人还是极讲规矩的。有一个客人同时用了几个Reators被我发现,我恳切的对他说“你想shopping around,我可以理解,但我还是劝你早作定夺。别人带你看房,即使你最后跑到我这里来下单成交,我也不会开心。只是不想在我的commission里面闻到别人的汗水和汽油味”
所谓简单的Deal,就是双方的Agent都很敬业,两边的客人也通情达理,我温和的一路笑到close。于是K对我的评价里又多了一个把握节奏,办事妥帖。
待我后来的客人在open house撞见她,一问是我的客人,她顿时眉开眼笑,说你们真聪明,找了一个好的Realtor。我对着客人头大如斗,心说:大妈,你不要这么真相,好不好?回头我的客人搞不清我是那波儿的,觉得我和你有染,再把我给fire掉。

等客人心仪的第一个房子出来的时候,K在上市前就通知了我们并定下时间看房。又告诉我一天只约了两家客户看房。
因为是New construction,所以商量的事情比较多。我和客人各写各的条款,来回Email到后半夜才把offer敲定。老房子我都是就可能的问题反复核实,回头让客人存档。将来一旦closing之后起事端,和Seller过往的Email都可以作为呈堂证供,白纸黑字总比空口白牙在法庭上来的清楚。我和Buyer摊上官司的几率不多,刚好是一年一单。
seller发话要在open house以前决定offer,于是就变成了我们两家的争夺战。等open house的时候,房子已经Under Agreement, 老太太招来怨声一片,没有赶上哄抢的buyer自然意犹未尽,怏怏而去。

K没有暗示我对方的底价,但我感觉出相差甚远。我的客人说在Lexington,百万以上的房子还是Buyer的Market. 我说你讲的对,可这个房子是一定要抢的,因为喜欢它的人太多。我们只谈树木,不看森林,因为你只买一个房子。有个Newton的客人问我房子市场的走势如何,我说我可以在MLS上面给你下点统计数据,但它指导不了你,在Newton Center,位置好的五,六十万以下的房子一定是一转身,就没了。位置好的房子纯属个别现象,因为它太珍贵稀有了。而五六十万的房子,单双职工的家庭都会在这里起价,历来都是拼抢的热点。常和客人讲的一句话---路边的野花不要采。更别说火车道边,高压线旁,手机发射塔下面的房子。

待到别人Close之后,才知道对方什么也没要,还另加了两万。我们倒没舍得砍价,可要了许多东西,算下来两个offer相差七八万之巨。

我埋了个种子,求她给问问builder什么时候打算把它对面的房子给tear down,没摸到屋角我总得留下个脚印。她回来说, builder现在还无此打算。
不想不过半年,她就来找我们开发边上的一块地,这回我们成了仅此一家,从容淡定的签了offer。因为没有上MLS,我们就拿下了房子,避开了open house以后的大部队的拼抢。K说如果她的Manager知道,肯定会气疯了(一会儿还会提她,险些跳桌子这位),他们office总希望有单子,内部消化,买卖双方Agent都出自她们公司才好。我真心感激她给我们放水。签定的房子在外形,气势和内部格局装修,连同价钱上都比没抢到的第一家要好。送文件的时候,和K结结实实的抱了又抱。我一再真诚感谢她的帮助。“Concord av,”她激动的说,“那是因为我们过去的合作,而且我也相信你的buyer是一对善良人。”
这句话她真的说对了。曾给这对客人上过另外一个1M的offer,Listing Agent直接给他们发Email,说Offer上面所有的要求都答应,但是不能用Buyer's Agent. 客人把Email直接转给我,问我怎么想?反正他们也不是很喜欢那房子的位置,所以我后面就不用想了。可第二天HG公司(listing company)的大老板八点钟就打电话过来让我去她的办公室,以为出了什么大事,我披头散发的赶过去。人家开门见山:“今年你卖了我们公司的五六个房子,我们也算合作愉快,希望你不会为这件事心存芥蒂。”
“哪能啊”我淡淡的说,“它再多的钱,它不也就是钱吗?”
听得大老板差点激动得飞身跃过八仙桌来和俺握手,“太感谢你了,你真是一个难得的为客人着想的好Agent”。那你们谈一半把buyer的Agent甩了,该叫什么?不想较真,否则这口气出来了,以后的日子还咋过?
看她那么客气,反倒让俺不好意思把后面的话说出口---“感激个啥呀,反正知道你也作不成这单子”

记得去年在Acton有一单,Listing Agent在我们Offer接受的第二天把commission由2.5改成了2.25,还装模作样的向我道歉,说MLS上面写错了。房子悠悠的挂了大半年,你想不起来改,偏偏等我的offer接受了就来动手脚。考虑到seller一个劲的捣乱不想卖,我们再把Listing Agent为了一千块钱给得罪了,就真的无路可走了。于是忍了,回头买方很高兴,说自己的房子是Best deal of the year.

之后,这对Buyer有让我见识了他们的善良。待尘埃落定,提出基于我的贡献,从之前谈好的Rebate里面退回四千块给我。我很感动,只为人与人之间的尊重和信任。我另外有一个Buyer---一个温婉善良的女子,时常让我惦念。每当洗碗的时候我就会想起她,只因为她曾经告诉我用洗碗机洗碗,会更省水。
我家的极品老爷子 1/03/2012 14:04
我家的老爷子一辈子争强好胜,不甘于人后。在他那个年代,搞科研要论资排辈的。为了争课题,他前面三几年,五几年毕业的大学生一直压着他,到了八十年代老爷子终于抬起了头,他的胶连自己改个批号都不成,被广泛用于空间站,神舟飞船上面,人家只认X-47。民品的话从最初冰箱压缩机的铜管粘到高铁,再到街坊四邻的泡菜坛子。争了前辈,争平辈;争了平辈,到后辈,小辈,从703到621所,只要“老付头子”在,就是一览众山小。只看得惯别人都趴着,绝没有联合妥协,课题从来拿得干净利索。

老爷子在大学的时候是国家级的运动员(可能当时很普遍),唯一的实惠就是每月定量四十五斤粮食。毕业分配到哈尔滨就惨了,说只能给你两个月,以后三十斤,不够就得自己想办法了。他饿了两年半,就忙不迭的结婚了,我娘一向吃的都是鸟食。

在他四十九岁的时候,省科学院组织运动会,把二十岁到五十岁化为中青年,一个组。虚岁五十的老爷子竟然代表所里参赛和年轻的一起跑,四百米还拿了个第一名回来,赢了个床单子让我娘当包袱皮了。老爷子后来回忆觉得对心脏的损伤挺大的。

因为和航空航天外加军品刮边儿,所以老爷子的课题组一辈子都不差钱。可买大的设备要向研究所报批,所里没钱就拖着。老爷子火了“老子挣钱,儿子花; 老子要花,儿子不让”,直接给告到了省科学院。院长生气了,说以后有什么委屈直接来找我。

年终照相,大家都来了,所长迟迟不到场。小秘书不懂事,说大家先站好,把中间的位置先留出来等着所长来。小所长和老爷子实在还差着辈份,老爷子一挥手, 走了。组里的二十来号人一看,也呼呼啦啦该干嘛干嘛,跟着去了。下午就有好事的报给我娘知道,我娘说他“再怎么着也是在科研单位里面混事儿,别搞得自己跟黑社会似的”

哈尔滨的天一转凉,老娘就去了海南。老爷子等着把手头的工作忙完再过去。不想一个人在家的时候夜里犯了心绞痛,疼的浑身汗湿。接着住了医院,动了手术。出院之后感慨颇多,觉得自己一辈子要强,到头来身体不行了,终于也要倒下了,争过的事情有意义的不多。心痛的时候想着还没有陪我去夏威夷,就坚持下来,否则真的就过去了。我说,到了这把年纪,好多该放下的就放手吧,是时候云淡风轻了。
有道理啊,在竞争充分的市场上
you get what you paid for.
俗语就是便宜价难买好东西

麻绳的房市好像还蛮不错的,希望明年你的业务更上一层楼
----网友:
Hi Wenny,
经常看你的帖子,获益匪浅。想问你一下,处理石棉的公司的联系方式 。要买的房子,地下室发现有石棉。是不是需要请专门的公司来处理?自己铺上地砖可以吗?非常感谢 。

-----我的石棉公司是tear down整个房子用的,$3000-8000。你家里那点,不用花这个冤枉钱。
有石棉的常见地方:
1.老古董Boiler,看上去格外厚重那种。里面的隔热用的是石棉,拆换Boiler的时候加一两百块就能搞定,反正炉子你是一定要换的,现在油这么贵。
2.9X9的地钻,1950左右的,十有八九含有石棉,你在上面直接铺地钻就好,权当多一层防水防潮的东东。
3.有些老灯里面的隔热是石棉的,你连窝端掉就好。
4。有的时候石棉用于保温包管子,在石棉的外面再包一下就好。对石棉,你不disturb它,它不飞起来就好。
5.老年间留下的forced air的管道,连接它的接缝用的是含有石棉的duct tape,这个除起来很麻烦,而且现在的code一定要除去。想想它对人体的呼吸系统有是直接危害的, 费用$1500-2500


换Gutter


----网友:
请问各位家坛高手,Gutter 漏怎么办?刚换了gutter,可是中间接缝的地方漏,下雨滴滴答答的,雨滴在下面的管上,巨响无比,水花溅在旁边的墙角,墙角都湿了。找了contractor几次,他都装傻说不漏,请问中间滴水,除了晚上噪音比较大外,对房子是否有损害。我如果找其他人换一个gutter,有人会愿意这么小的工程吗?
----网友:
use gutter glue to seal it. very easy. but if the gutter is very high, you'd better ask the installer to do it


--是用gutter glue 封一下,下面再买个支架顶一下。
Home deposit 和lowes的Gutter都不够长(最长16 feet,远远不够),可以直接去专门卖gutter的contractor手里买,你要多长人家给你截多长送过来的。还有零碎的部件一起给你。和HD的价钱一样,或者便宜一点。我在HD买了,contractor让退掉。这样就没有接缝和漏水的问题了。HD的Gutter 16 feet,搬运起来也麻烦。

Boston地区contractor的电话:

john scott seamless gutter supply

(978) 667-1590
谢谢大家 12/17/2011 23:06
原本要在中秋举办的聚会因为大家时间凑不到一起,一拖再拖。而后又因小儿生病拖得遥遥无期。定于一月七号下午五点来家中小酌,请各路网友有空就来。
如果你会做菜,请带一个菜就好,分量大一点;
如果不会炒菜,请给拌个凉菜;
还不会,就切个水果.....
再不会动刀,就早一点来我家陪小朋友玩,让我和先生安心给大家做饭。我们以川菜为主,纠结于辣和不辣之间的网友就省心了,不辣就好。
我会在一月二号把地址发出来,到时候劳驾哪位网友给贴到活动里去。暂时先放在日记里面。欢迎上次没有报名的SmilhaNew,Himalaya,Freshorange, ShenyangRen,rogerlee,野天鹅等等同学也来参加。
生活网是我起步的地方,两年前第一次在此贴《Boston波士顿造房记》仿佛就在昨天。

上次提到的文学城兴建小学的捐款,已经搞定。如有意犹未尽者,欢迎再捐。
http://bbs.wenxuecity.com/myhouse/2133106.html
江湖自在人心 12/08/2011 19:00
Wenny, you are absolutely right. I am doing refinance with P funding right now, and they are really a pain in the neck. If previously I knew this, I would not do it with them.

qinghua
在潮湿的Boston,到底有多少房子有termite,这个问题很难统计。有Termite的房子分两种:(一)Active,就是termite每天按时过来,啃了就走。(二)Inactive,很多年前闹过,后来被treat,termite被连窝端了;或者没有treat,但termite转战别处了,房子里只剩下斑驳的damage。
白蚁的检查原理同Mold,Inspection的过程中发现可疑迹象才会找白蚁的专业公司出面。白蚁检查这一项本来是free的,可是free的东西它不准时,神出鬼没的,经常让我们等个大白天。冬天的话我和客人就像两片风中的叶子,冻得瑟瑟发抖。即使这样,后来也被我们abuse了,再叫不出来人了。
问过一个inspector,Boston到底有多少个房子有白蚁,他说有个buyer在Lexington找他六次,每个房子都有白蚁,到第六个的时候,他都要哭出了,问buyer,“你让我说有还是没有? 有白蚁的话,你不买,下回还要折腾我;没有的话,我没有生意作。”
悲怜他的身世,我提议说:“这样好不好,我让客人每次给你五十元小费,如果有白蚁的话你就有生意了;没有的话你也没白跑。”之后他果然随叫随到,我和客人也不用当门神了。
看多了白蚁肆虐的房子,一个房屋inspector说过: “在Boston只有两种房子:有白蚁的房子和将要长白蚁的房子。在我的家里唯一可以用脚走动的就是我。”所以他自己的房子没白蚁也给treat了。
我思虑再三,不是心疼这几个钱,一般也就一次性的八百到一千,以后每年一百五。只是担心将来卖房子的时候,一个termite的contract会把买家吓跑。但每年处理黑蚂蚁也实在讨厌,还是咬牙作了。
电话里白蚁的inspector说: "我刚刚给你的邻居38号作过。" 我说, "那你扯淡,我们这条街压根没有38号。"
他过来一看,说就是我斜对面的邻居。回头一指我左面的邻居,“他们家房子边有Bait的小木棍,treat过了”听得我直哆嗦,我们这里家家多树。
来的时候他们带着四尺的钢管,往地底下扎。他们以为地下室会漏水,不想我的French Drain来者不拒,都给流后院去了,干活的小伙子忙活半天才觉出不对劲。房头的韭菜是完了,一年不能种菜。干活的小伙子说“我再给你加两个bait吧,把林子里的termite招过来杀死。”我说“你唯恐天下不乱啊,进房子咋办?”赶紧让他开Preventive 的certificate走人。
令人抓狂的mortgage 9/21/2011 06:32
confused 这个2.75是30年fix还是15年?
以前砍价乐
现在开源忙
还是喜欢买房子
我这房现在是越住越喜欢
回来请吃饭!
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