钓鱼归来 7/03/2011 22:58



在Cape Cod小住几日,去海边钓鱼。蚯蚓,牛肝和蚌肉都试了一遍,蚌肉最好。边上钓鱼的常客还上来指点,千万不要心疼你的蚌肉,大坨儿钓大鱼,小坨坨钓小鱼。
下面是先生奋战一个晚上的结果,一共十五条。只要钓到了第一条鱼,后面就不愁了,因为Scup总是成群结队的出现。如果不是晚上涨潮,大船路过的时候掀起的大浪险些卷走了鱼桶,天再黑先生也不舍得回家。



混战Broker Tour 7/01/2011 23:08
为了节省时间,我和客户的第一次见面都安排在第一个 Showing 。几个星期以前, B 区出来一个 condo ,开价和同楼的两个相比,出奇的低。我和客户都很期待,和 listing Agent 打了个招呼,就在 broker tour 碰头了。


夏日的午后闷热非常,悠长的小路走得我昏昏欲睡。见前面有一个穿戴整齐的印度老头,看穿戴象Broker, 我就稀里糊涂的跟在后面。人是跟对了,可不想他走错了楼。和他兜了个圈子回来,我的客户已经在房里等半天了。和客户寒暄的空档,也没注意那个印度老头人影一闪,只在房里打个照面就撤了。待我和客人细细瞧过房子坐电梯下来,听见一阵细碎的高跟鞋的踢踏声由远几近。 Listing Agent 上气不接下气的跑来通知,已经收到一个原价的offer ,就是和你一起来的那个印度老头给的,限定两个小时答复。我赶紧报名说“我们也递一个。”


和我的客户坐在大楼的阴凉下,我收起了平日里的能说会道,忧伤的看着我的客户。心知对方老奸巨猾,我们不是对手。而且见第一面就说“仁兄,请你加钱”,这也开不了口。我的客人出了个offer,还没等我花上半个小时赶回office, 就有些不愿意了,觉得楼层不好,阳光不充足。这是投资客和买房子住户的主要差别:一个是见利出手;一个望“悦”而动,有钱难买我喜欢,不能只看价钱合适。我的客户也不至于人手一颗白菜,回头越住越闹心。

我说“那你不要,我可要自己买了。”一定要和客人disclose,回头传出去我和自己的客人抢房子,跳进黄河也洗不清了。
这事我一个人顶不下来,已经太忙,不能添乱了。得拉一个合伙人和我一同跑腿,装修,租房子,各出资50%。我手上有几个挂号的投资客户,第一个打电话过去,不在,无缘;俺只有四十分钟了,下一个!第二个款姐乐呵呵的提出和我一起去看房,我说除非咱俩飞过去。
想想这计算机上看照片买房,如此没谱儿的事儿也只能找Agent, 于是变换思路,找同行Broker。找的第一个姐妹正在建百万大房,家里形形色色的Loan可以开染缸了,心有余而力不足;第二家看了房子里里外外的照片说不错,但要跟老公商量算利润。我才想起还没和自己老公通个气,总不能等他下班回家,对他说,“我今天闲来无事,出去乱逛,顺手颠回一个房子。”不过想想我家里装修已经武装到牙齿了,他正愁无事找事,此时一听要买个旧房翻修,一定撒着欢的往前奔,不商量也罢。
这边我给HOA(home owner association)打电话,询问把一个睡房改两个睡房的可能性。他们说要开会研究。我说,“你就告诉我有没有人申请做过同样的事儿?”“楼里不少家把客厅改成睡房(客厅超大,正方形),但不等于我们将来一定会批准你的改房申请”
另一头我的同伙电话过来说“上”。于是我们加了价钱送出去。五分钟listing Agent的电话就到了,说印度老头加到两万多了,真真是人老底子厚。我的同伙分析道:“我们再抢就得加两万五了,这一会儿功夫,利润的两万五就没了。撤吧?到头来只赚个吆喝那可就是赔本”
不两日,造百万大房的姐姐打电话过来,关心我抢到房子没有?
曰:“闷热的午后,我象一阵清凉的风从老头身边刮过,带走了他老人家两万块。”
“臭美吧!”她笑得淑女形象全无,“您最多也就一板砖,给人垫一下,倒霉老头就没了两万块....”
Inspection(上) 5/18/2011 23:02
“发现有rebate的agent 给show房子特别慢啊. 找了三次, 两次都拖了好几天快一周才看到房.”
俺就是随叫随到的。我的好几个房子都是当天晚上搞定的。等大部队一来,就得向上拍银子了。就算有时间冲突,我也会找Realtor朋友Cover.
但Brookline好多都是Accompanied showing, 我想快没用。时间是Listing Agent决定的。
好多房子Open House之间不让看。
好多看了也不大管用,人家规定时间收Offer,送早了给人抬轿子。
田忌赛马 5/17/2011 15:13
我觉得买卖房子的过程中,相对于干的活,listing agent 的钱挣的最容易了。其他所有的人没有功劳也有苦劳。

这个 listing agent 需要什么 qualification 吗?
在Disney度假的时候看见老地主的买新房的文章,看他拆东墙补西墙玩得精彩,很想在他后面补两笔,无奈电脑无法敲中文。
在老美哪里买东西的时候,如果是$4.25,你给他一个五块再来一个quarter,十有八九老美就晕菜, 扔一大把钢蹦儿给你;估计builder让老地主这么一倒腾,早就不明东西南北,老地主给客人赚下的银子肯定不是一星半点!
就像木地板,你说upgrade 六百尺, builder肯定告诉你$9.00/sq, 还在那里美滋滋的等着数钱,不想你话锋一转,说standard package里包括的木地板都不要了改最差的地毯。Builder要么铁青着脸答应给你换成Credit,要么强硬的说NO。
在此也谈谈买新房。
(一)白要Upgrade
去年年底,我家门口一个律师不务正业开了一片地,盖了几栋房子。他自己都没想到一出来就被买家蜂拥而上,等我带着客人去的时候已经是第三家了。当晚Listing Agent手上已经有了一个offer,还有一个Agent报了名。
我拿着offer坐在客人家的沙发上,一板一眼的说,“咱们做人一定要厚道,如果砍了Builder的价儿,让人家后面怎么卖呀,所以我们不仅不砍价,还要加点钱”
客人几次想打断我的话,伸手过来摸摸我的额头,看我烧糊涂了没有。
我又慢悠悠的接着说“砍的话别的offer如狼似虎的在那里侯着,也砍不下什么,但我们可以使劲要东西,来,你说我写。”客人顿时心领神会,眉开眼笑。
我喜欢让builder做这做那,毕竟他的contractor用起来比我们以后自己找便宜。所以我的客人一提白要个冰箱,我就头大如斗。这不是指使Builder打酱油吗。买冰箱,builder哪有什么赚头,和我们一样老老实实花银子。
之后Listing agent 果然一见offer price,后面的看也不看的就美滋滋给递了上去。律师builder给我划得花花绿绿的送了回来,不过总算接受了。我们又开始就升级作第二轮会谈,这时listing Agent才开始读我的小字Subject to. 越读越生气,一张脸因为愤怒而夸张的扭曲,说:“what?地下室还Engineering wood,这你也敢要?”好在他不知道中国有个“黄世仁”。
回头学给我们老板听,她说,“你就是很会讨价还价的啊,这儿你一进公司,我就领教过了。”顿时,我满脸黑线。
后来Listing agent 苦着脸说:“如果我知道你们这样,就选另外的offer了。”
(二)改结构
除了白要升级以外,还可以在房子修建以前,改结构。有的builder为了省钱,结构设计的不甚合理。有的时候是设计的人压根没过脑子,我有一次敲着Floor Plan问对方的Agent:“你们的设计真是毁人不倦啊!不惜花着钱让我们难看。”Listing Agent无言以对。
室内改堵墙,整墙改半墙,半墙改栏杆,或者加个build-in 书架等花哨的东西。我有一个客人是外州来的作了几十年Realtors,我要东西不要钱的方针深得他的喜欢。怕他觉得要的不够,我又提出了master浴室的修改方案,并且飞快的画出了草图。忽然觉得六月天,我的后脖子竟然直冒寒凉之气,原来是Listing Agent用鹰一样的眼睛恶狠狠盯着我。后来才知道Listing Agent的老公就是Builder,夫妻店啊!
(三)风险
这一点对Boston不适用,因为Boston好学区没有大块的地来开园区。园区刚一开盘飞身抢上的好处是可以谈到好的Deal,Lot premium也省了。可你不知道园区多久才能卖完,结束你黄泥铺路,飞沙漫天的幸福生活。最糟糕的情况就是builder房子卖不出去,没钱跑了,客人丢了10%。
有一对客人从Worcester寻过来,我如实托底,对Worcester的房市不慎了解,据说很缓慢,所以只能就房谈房。一百来个Unit何时卖出,全凭天意。接着就把买新房的风险说了个大概,客人不为所动。可到了选Options的阶段,还是想明白了个中关结(才卖了两栋),卷上deposit跑了。
投资房行吗?
又见Foreclosure 3/26/2011 03:48
几个星期以前,Winchester出来了一处Foreclosure的房子。大家顿时摩拳擦掌,准备大力抢上。我兜了一圈把我的客人们问了一遍,一曰在flood zone上面,故按兵不动,后来去floodsmart.gov查,town里问,没影的事;一个刚开始想狂加五万,在房子里转转觉得虽说是2001年的房子,但要修的东西还真不少,故而犹豫。等到交offer的一天,我这儿竟然是光头,一个买家也没有。
用另一个Broker的话来说,这房子简直就是往前说五十年,往后数五十年,百年不遇Deal。是啊,老区Winchester又有几个新房子,人家是2001的新房啊。手痒了半日终于没忍住,决定自己抢来再问谁要。
先加了三万上去,狠狠心,commission不要了,又加了一万上去。
一轮争锋下来,所有的offer都打回来重写,人家要best and highest offer. 我不过是路过打酱油的,四万块钱扑得已经很勉强,这会儿一分也加不出来。只好签了单子原样送回,维持原判。退下来等着看热闹。

第二天正在show客人房,listing agent老人家竟然亲自给我打电话,说我的财政证明不合格,速办。
后来得知五个Cash offer中,我是头名,就差在一万块的commission上面。其他的有mortgage的六七个offer,有比我高出四五万的,可Foreclosure银行固执的不予考虑。
还是那句老话,只要不让我背着钱袋子给银行去看,就有折儿。这头我家先生看了房子兴奋得晚上睡不着觉,张罗着要搬过去。我却很忧心,因为Winchester离他上班地点太远了,无人做饭了。
记得有一次我先生去daycare接女儿,她一见是他就哭开了:
旁白。“小姑娘好亲妈妈,看妈妈不来接,就哭了”
先生苦笑“非也!她是想到回家要吃妈妈整治的饭食,悲从心生,故掩面而泣”
在私房小菜里潜心研究十几载,打印无数单张装集成册,然厨艺依然毫无长进者,旷古只我一人。此等重大民生问题之后也直接影响到了我的决断。
第二天约了listing agent送材料前,又去房里打了个转。哇,四处漏水。Foyer里的窗户边,水源源而进,顺着窗边流淌而下;Master bathroom的木板潮湿一片;地下室三处漏水,我不怕foundation渗水,烟囱漏水,可我怕不明来历的水自上而下无从查起。如果我有房崇的能耐也就不说什么了,可我只会动嘴皮啊。
listing Agent五分钟就赶来了,我说漏水的话我只加三万,因为外面重新包胶换烂木头就得一万。她冷笑道:“Foreclosure银行才不Care”
我知道银行最不喜欢首尾两端之人,于是灰溜溜的出了房子。晚上回想起来好生后悔,教会的朋友笑我“你跟Listing Agent叫什么劲?”
我郁闷之极,给Listing Agent发了个短信。Listing Agent回话说银行已经花落别家,人家两天内房捡,五天内签P&S。
我就叨念着星期一,二整天风雨交加才好,毕竟inspector告诉你漏水和你自己身临其境,视觉效果是不一样的; 不想周一,周二风和日丽...
--我的房子远去了。
Boston下雪了 2/09/2011 14:07
Boston下雪了,银装素裹,分外妖娆。
手捧一杯热茶,对着波士顿版笑喷了:大雪天给房子加油,加给了邻居,邻居拒不认帐,Oil公司不给理赔---一桶油七百到一千块啊;大雪压境,费了九牛二虎之力,好容易把车刨出来一看,哇--不是自己的...
话说笑人齿缺,狗窦大开!
凌晨我听见“砰”的一声闷响,想着哪个倒霉蛋儿家的树砸下来了,翻身再睡。待起身推门一看,大事不好,那个倒霉蛋竟然是我, 而且大树枝正砸在我的车上。 我家先生连拖再抱,大树杈竟然纹丝不动。正对着大树杈发呆,town里的扫雪车呼啸而过。旋即又把车倒了回来,上来不由分说把大树杈一锯两半。司机大叔握着我先生冰凉的手说,“回家暖暖吧”
待我把车拉到车房去修,说要五个工作日,而后却让我等了整整三个星期。因为没有parts。工人曰:一般人家出事,只换个前脸后身儿,到了换Roof的份上早就该Total了。你的Roof我无处学么,所以只能等。
几天下来,房子Roof上的雪已经几尺厚了。店子里的Snow Rake被抢购一空,房子的四周挂起了冰溜子。我开始叨念roof的负载太重了,对Foundation不好,我家先生不置可否;等我告诉他网上有个三层楼的房子被大雪压塌了,他终于坐不住了,冲到工具房找趁手的家伙。
第二天一大早,我的大门推不开了,探头一看,遍地冰屑。我家先生像个工匠一般,在房檐边敲得起劲,冰屑如飞花碎玉般从他手下流泻而出,手中的小凿子在阳光下熠熠生辉。敲了小半天下来,他还意犹未尽,很后悔没有早一点开工,做如此enjoyable的事儿。





恭喜你走到了房屋检查这一步,个中滋味,苦乐自知。在此讲讲Inspection涉及的方方面面。
1.选Inspector
在网上看过一个帖子,歌词大意是Inspector一定要自己找或者朋友介绍。Realtor介绍来的人怕把Deal搅黄了,有事不敢讲。如果你和你的经纪人连这点信任都没有建立,你们这一路走过来走得好辛苦。
但是Inspector的意见被旁人左右的事情也是有的,尤其是一个人的小公司。我遇到过有一单Inspector在查房的时候告诉我们water heater(也就用个八九年,寿命将近也不足为怪)要换了,seller是个builder,事后给inspector打了一个电话,Report上面就赫然变成了service recommended。我喜欢Tiger,当场出report没有人为干扰的机会。
再就是要找不怕得罪人敢写的inspector,大一点的公司,inspector不愁客源,什么都敢说。但缺点是公司大了,inspector的水平良莠不齐。六七年前inspector的进门坎儿不高,进来一批人滥竽充数,已经被市场淘汰的差不多了,剩下一星半个的不巧让你碰上。
有一次P竟然告诉我的客人,我们查的房子是一个烂苹果,让我们躲之不及。事后我好容易才摆脱了Listing Agent的纠缠。他想不明白还有用钱摆不定的房子;再有一次Listing Agent说谎, roof是七年新的。Inspector把我的客人拉到一边,说懒得搭理Agent,不要听他瞎扯淡,roof要马上换。
多数inspector都有一个通病,一边查一边叨咕,回头在report上忘了写。所以每次我和Buyer都跟着作笔记。Buyer再自己带个照相机,有问题拍下来提醒。也顺便拍拍值钱的灯和窗帘,提防seller顺手搬走。还有个seller曾经不辞辛苦的换了个cheap的chandelier上去,把贵的给抱走了。
2.Listing Agent
如果Listing Agent来晚了,我会带着他把查出的问题再走一遍。本着实事求是的原则,把查出的问题进行艺术加工;如果Listing Agent压根不现身,我会先把Report送给他看(即使我们后来不买,也会给Seller留下这份礼物,以免造成社会财富的浪费,也可供后人参考。我约看房前如果房子过去under agreement,就一定会追要inspection report)。十有八九Top Agent忙得晕头转向没时间看,或者对自己的listing胸有成竹,无需看--只等着听我的一面之词。所以你如果是seller,对Listing agent的要求一定是就近,保证随叫随到,Inspection和final walk through一定要到场,有事当面说。
3.Roof and Siding
想当年,都是在找Inspector之前就讲好,一定要爬到Roof上面去看的,后来就改成搭个梯子瞧瞧边儿,再后来就变成了现在的望远镜望一望了,说是麻州的法律要求如是。但有时还是可以从Attic的钉子种类看出有几层Shingle. 要求是最多两层。当然钉子钉穿屋顶是不professional的。
麻州的房檐冬天易形成冰坝,从而造成漏水。通常水从Roof 漏到二楼的Ceiling,也有顺着二楼墙体流到一楼的Ceiling。我还见过直通地下室的。
Shingle的保修是二十到二十五年,architecture Shingle是二十五年到三十年。装的时候如果两边和上方不留Vent,就像人夏天穿着大棉袄,Attic里的热气散不出去,这样的shingle过不了十年就完了。
有时看到wood siding的外面加一层Vinyl Siding,有的inspector说这样房子的会影响散潮气,有的inspector说没关系,只是多了一层insulaton。
4.Foundaton
Foundation有很多种,常见如下:Poured Concrete是上品,Concrete Block次之,最糟糕的就是下面Field Stone,上面砖头垒起来的混合物。当然清一色的Feild Stone就更别提了。
Field Stone是任你在里面怎么抹糊,花三千也好,一千也罢,它不漏也会潮;砖头时间久了(百年)会粉化,看上去摇摇欲坠,岌岌可危;Concrete Block缝里的水泥时间长了会脱落,进水,我还见过有白蚁打这儿进来的;Poured Concrete会裂缝。
缝的粗细长短与水泥的浇筑时间,其后土地的沉降运动有关,酷热严寒是打Concrete Foundaton的大忌。最糟糕的是横纹,中间错开的竖纹次之。小于半个英寸的竖纹可以用环氧树脂注射,即可以防水又可以起粘连的作用。注射一条裂缝的费用在四百到八百之间。

5.Sump pump
First time Buyer不能一见到Sump Pump就跑,因为有的owner装sump pump是很小心,防患于未然。关键看地势,water table在哪里。
我喜欢有Sump pump的房子,我的客人建新房,我一定让builder把French Drain埋下去,反正一般builder不会收钱,用不用的以后再说,谁知道去年麻州五十年一遇的大水以后会不会年年都有。
见到Sump Pump,我一定会趴在地上看坑里是不是干的,液面在哪儿,用手去撩撩找French Drain。 在Boston地区,我一般只能撩到一手大黄泥。因为Boston的老房子sump pump很多都是后来加上去的,有两种加法:在foundation四圈凿开(不会影响地基),加French Drain,三千到四千;只有一个坑,二百七。后一种的做法当然总比没有强,可它只是一个点,效果不如前者,但省钱。所以大家都是这么加。还有凿两个坑各放一个Pump的,更有一个坑里落上两个Pump的。说是水多的时候可以两个一起抽,或者一个不能启动,还有个保险。

6.白蚁
在《流光飞舞》中专门谈过白蚁。不知是长白蚁的房子都让我碰上了,还是Boston的白蚁实在是多,总是为白蚁纠结不清。有的房子是长过白蚁,treatment以后白蚁没有再范的;有的是Active的。处理起来都是一样的,把damaged结构换掉,撒药(八百到一千,由房子周边大小决定),以后年年处理(二百)。另外,查不出白蚁活动迹象的房子也不能保证没有白蚁,很可能就是刚好没看到,白蚁专业公司都会如是说。另外,白蚁也不是只拣老房子啃, 也会偶尔光顾你的新房子。
wojian 1/09/2011 14:43
waiting for your information about the plumber and surveyor. Himalaya may need it to build a fence.
为了杜绝厨房泡水案件的一再发生,防止房顶换瓦漏水悲剧的再度重演,我们呼吁有志之士建立网站,把Boston地区的无照有照装修人员全部登录在册,号召大家写Feedback,借以清理装修工人队伍; 同时我们要痛定思痛,努力丰富自己的装修知识,不单单只会“价”比三家。我经常让我的客人没事去文学城读装修的帖子,那里什么样的活都有人玩儿。有机会我会整理常用的,有代表性的出来。

在此我从买房开门三件事和大家聊起,抛砖引玉。
1.更换“吉祥”三宝,窗户(四千到六千),Boiler(六千到八千)和Roof(四千到六千)
2.刷漆,掀地毯和磨地板。
3.更新厨房和洗手间。
如果以上三项你都做过,恭喜你,您的房子可不是一般的旧。平时也就是自己刷刷墙,收拾个地板就入住了,我们就先从地板入手。
0.预处理
掀开地毯,你会发现钉头林立,大窟窿小眼儿,运气好的还有一汪汪的胶水。其实胶水是个好东西,可以挡住猫狗的尿。因为尿经常会把地板烧成黑色,一滩一滩的,磨之不去。师傅只收你二百块,当然不会给你把高的钉子撬起来,低的钉子砸下去,再一个一个的给钉头染色。最好的办法就是你自己做;如果让师傅做,你事后就要有装看不见的度量。
1.打磨
打磨加上两遍清漆应该是$1/sq. 如果你的面积大,一千或者一千五,可能会讲到$0.80。磨楼梯台阶的话会另外加钱,因为是要手工来磨的,碰到好师傅可能就算了。磨不好的话,上漆后会花,狗啃的很难看;返工的话更麻烦,和周围有色差,像云彩朵朵。工人边角的地方懒得拿手好好磨,就会这个样子。
2.染色
如果你的地板很旧,发黑了,染深一点的颜色,如红色会柔和一些。$0.3/sq,一定要用布抹上去。如果你的工人告诉你用刷子,你可以让他走了;如果你的工人说这在美国是非法的,一定要先上Polyurethen再染色,你可以让他走人。非不非法我不知道,但是我知道还有很多人是这么干的。
3.上Polyurethen
要薄薄的上两层,不是越厚越好。老美有人喜欢无光的,但缺点是磨完了大家看不出来,还像旧的。我售房子的时候对客人说地板磨完会更好看,Seller赶紧凑上来说刚刚磨过。Buyer很失望,连个更漂亮的希望都没了;semigloss就好,太亮了也是光污染。

话说Boston有个阿华,人算本分,带着几个越南人做了九年了。这在装修工人和老板中算是难得的。我介绍给了一个客人,正好他的朋友也给他介绍一个阿华,可说的价钱比我的高,还告诉他直接染色不合法。我的客人多了个心眼,让我打电话。我问他给杨性的工头干过吗?他说来过我家。我奇怪一年不见他怎么大舌头了,还嗡声嗡气的,他说自己感冒了。想想这普通话得个感冒也烧不坏呀?后来真的阿华终于接电话了,说话细声细气,中文很好。
我有一个客人要磨地板,我把手上的师傅一股脑儿都给了她(事后不知我有多后悔,给人荐工要小心,否则搞得自己晚节不保)其中有一个越南人Andy or Andrew(在Winchester一带活动)是我另一个客人的师兄给介绍的,在他们家也做过,说不错。我的客人Interview下来的结果就选了他。他掀开地毯一看,愣说这地板得刨了重新做,要不得了;后来我的客人在生活网上说起这件事,十几个跟贴下来,让我颜面无存。后来去她家吃饭,发现她的地板因为有胶水保护,磨出来的效果和我家新地板一样好,真想把那个越南人叫过来,让他仔细瞧瞧。
过年的时候终于让我有幸见到了此越南人(Andy or Andrew)的杰作。没有除去一层薄薄的Subfloor就在上面开工打地板,所以新地板比周围老地板高了一块;没有把Baseboard摘下来就起头做地板,所以墙边参差不齐,跟啃出来似的,我一个只会动嘴皮子的Realtor就挑出这么多毛病。 问题是这样的人还在民间推来荐去,名声还不错,看看我们有多客气,多宽容!
开门红 12/23/2010 09:44
感谢主,劳碌的第一年,也是丰收的一年!
在我搬来Boston,人生地不熟,出门就转向的情况下有如此之多的朋友信任我,把买卖
房屋的大任交托给我。
任重道远,展望明年,做到更好!

今年经手买卖房屋如下:


Single Family Listings


71107098 SLD Braintree, MA : South Braintree 6 room, 3 bed, 1.5br $329K
71110176 SLD Burlington, MA 7 room, 3 bed, 2 bath Cape 76 $369K
71108956 SLD Newton, MA 5 room, 3 bed, 2.5 bath Colonial 9 $398K
71061388 UAG Acton, MA 8 room, 3 bed, 2 bath Colonial 191 $400K
71063552 SLD Winchester, MA 8 room, 3 bed, 1.5 bath Cape 16 $479K
71156489 ACT Westwood, MA 9 room, 3 bed, 1.5 bath Multi-Level $479K
71078115 SLD Winchester, MA 7 room, 4 bed, 2 bath Cape 60 $489K
71029535 SLD Lexington, MA 6 room, 3 bed, 1.5 bath Ranch 53 $495K
71140913 SLD Belmont, MA 8 room, 3 bed, 2.5 bath Split Entry 21 $510K
71161101 UAG Newton, MA : Auburndale 6 room, 3 bed, 1.5 bath $539K
71081150 SLD Newton, MA 7 room, 3 bed, 2 bath Colonial 2 $589K
71119845 SLD Lexington, MA 8 room, 3 bed, 3.5 bath Ranch 20 $599K
71159168 WDN Lexington, MA 10 room, 4 bed, 2.5 bath Contem $675K
71097128 SLD Andover, MA 9 room, 4 bed, 2.5 bath Colonial 25 $699K


Condominium Listings

71140322 UAG Andover, MA 6 room, 3 bed, 2 bath Garden $212K
70971641 SLD Lexington, MA 6 room, 2 bed, 1 bath Townhouse $310K
71015713 SLD Somerville, MA 4 room, 2 bed, 1 bath Low-Rise 36 $317K
71076900 SLD Acton, MA 7 room, 2 bed, 2.5 bath Half-Duplex 5 $359K
71067092 SLD Reading, MA 7 room, 2 bed, 2.5 bath Townhouse $365K
70921062 SLD Boston, MA : Back Bay 3 room, 1 bed, 1 bath $399K
71160426 ACT Lexington, MA 8 room, 3 bed, 2.5 bath Townhouse $679K
兵贵神速 11/29/2010 22:06
话说冬日的一个傍晚,我正坐在炉火边无所事事。Boston的冬天最是寂寞难熬,闲来无事看两个侓师在网上为了P&S,你来我往,争得好不热闹。但凡侓师,Assay都没少写,文学功底也不弱,看他们针锋相对,很是有趣。
电话铃声响了,是一个新客人要去N区看房,要求越快越好。我正手忙脚乱在计算机上查询,客人又打电话说不用俺了,她先生已经约了Rxx的agent。我一听差点没跳到炉火中去,忙道“你找哪个当红的agent都没关系,可Rxx公司的理念它不一样啊。 觉得Deal可以流水化,写Offer的人可以不看房,不去房检,不作final walk through;另有专门show房的人不参与negotiating。等你用一次买卖来验证我的话,你已经pay for the price”。
我一反常态,因为我是很relaxed的人。通常是人家雇我,我很开心;不雇我,我更高兴,因为不用做事了。在agent堆里我实在是难得的算不上勤快的人。至于客人找别的agent,只要人品不差,一年二三十单的成交量堆下来,学也学个七七八八,想差也差不到那里去。我做了许多单,还无一个deal相同。新花样倒是层出不穷,有的只是见怪不怪。
Rxx公司的agent在幕后不跑腿,是我想不通的。再就听我的客人说他们的agent不会去参与有八九个Offer的房子的竞拍。这在Boston是在所难免的,白忙活本来就是学习的过程。
于是当晚show房,以迅雷不及掩耳盗铃之势一路堵车堵过去。让客人在寒风萧瑟中等我,很是过意不去。晚上当场写offer。我使出浑身解数,就是要让代办侓师来迫不及待的签我们的offer。等offer出去后,又顺便问listing agent,“Owner死哪了?”。她一会笑嘻嘻的回话:“据我所知,seller还健在,好好地活在xx nursery home”。幸亏Seller神智不清,否则第一件事就是把我清场。
第二天四个showing,来了三个offer(这房子怎么人见人爱)。晚上又多了一个offer来凑热闹。都知道有我的offer在table上,没人敢去abuse asking price。Listing agent 看中我的条件,一力催seller的niece签。第二天我们终于等到了千呼万唤的signed offer。Listing agent 顺便告诉我有十个showing在后面候着。她给每个人发Email,说如果想送offer欢迎,但只能是backup offer。我见过一个变态的listing agent,问我愿不愿意作第三十七个backup offer。
--这场战役还没有打响就匆匆结束了。
Inspection 的时候,listing agent拉着我客人的手说“你从哪里找来这么个agent?她真的知道我们想要什么”。搞得我手足无措,向我的客人抱怨“这老美就是没咱中国人来得含蓄”。我的客人说“你就是挺好的呀”。我晕倒。
Inspection的过程中,我只是关心outside和basement, 其他的时间就是在和listing agent联络感情。她说很喜欢我Email里的那段经文,大意就是觉得谁都比俺自己个儿强。让我没文化的给翻译成中文后,就变成了‘客户利益至上’。
回头向owner的两个niece要Credit, 其中一个大怒,说要把房子放回到Market去,反正多的是人在候着。我的客人当机立断,吩咐我什么也不许要了,保住房子要紧。
我问Buyer,“跳了几个人?”
“就她一个。”
“那listing agent不是还没跳吗, 你怕什么?再说代办律师也没生气呀。”
到了晚上,真把钱给要了回来,皆大欢喜。

客评:
I know Wenny from her blog. Her article is funny and she seems very pleasant. I enjoyed her stories and shared it with my husband. But we only knew her from her stories and never thought meeting her in person.
We have been looking for a house for a few months. There was a new house came to market and we loved it. But no one can show us immediately. I hesitated and called Wenny and it became one of the most important call I ever made. She acted very fast and her advice is very effective. We got the house. Without her, we could lose in the competition.
We are always impressed by her dedication and skills.
阳关三叠 11/22/2010 10:16
感动 这种情况很少听到buyer aget还赔了五百块,感动ing。

很喜欢这些故事,马上要下雪了,我想下雪天买卖房子的故事一定好看。 节日快乐!!

wennyzhang49 :
话说L区周末出来一个房子,........
回头接着带客人看房,客人见我的第一句话就是“你为什么不推我一把?”
我一愣,这天寒地冻的,脑子也转得慢半拍儿,半天才反应过来。 慢条斯理的接话道“你是说我应该一鼓作气,把你推坑里(wetland), 是吧?”
Success Success Success Success Success Success
争权 10/25/2010 15:00
这一篇和《顾此失彼》是姊妹篇,也是讲Home owner association的。
话说一个朋友告诉我,跃跃欲试要去竞选HOA的头儿,我不禁好奇,这也不符合我们国人的一贯作风啊?有诗为证:“枪打出头鸟”。看这位仁兄整天忙忙叨叨,就算有服务公益之心,也是心有余而力不足。
听他娓娓道来,我才知道个中玄妙。
原来他住的区很老,四五十万的房子就没有。他们几个building的condo一直波澜不惊,直到有一天利欲熏心的builder把地下室胡乱装修了一下,稀里糊涂的卖给了一个年轻的小护士。其后又顺理成章的加入了HOA。
我带客人,有“三不买”,地下室的unit是看都不看的。有的时候叫Level 1. 美其名曰semi basement. 无阳光,有氡气不说,Boston如此潮湿,住在地下感觉自己就是一只地鼠。还有个问题倒不会经常发??蔷褪堑叵率医???br />再说这小护士贪便宜买下地下室后,就开始了噩梦。三天两头进水,刮风下雨,屋里屋外就连成一片了。根据规定,这外墙是HOA的,于是小护士慢条斯理的来找HOA。 也是个从容淡定的主儿,每次都不温不火,家俱泡了也不着急,还能和HOA的人谈笑风生。反倒让HOA的人过意不去,终于提议给她来个痛快的,彻底修好。可这钱哪来,一家两千,大家凑呗。按理说她应该去找Builder,但也告不出个名堂,只好抓住了HOA这棵救命稻草。
于是就有了前面那位仁兄参选的想法,可以先争权,再决定不给她修,这钱花的实在冤枉不说,还可能是个无底洞,谁知道这一户两千能不能修好,反对的人家还真不少。
我说老兄,这事儿急不得,你们现任的头头是对的。 回头你把小护士逼急了,她可以状告HOA的,人家是铁定会赢的。到那时案子拖个三年五载,你们小区的房子就烂市了,看有几个人能拿出五十多万的Cash来买你们的condo.
年初曾有传言说有个N区的builder造Town house没钱了,银行又不贷款。新的开发小区因为不符合贷款的条条框框,只能找一家特定的银行来给兜着,一旦卖出一半就好办了,可builder就是找不到这家银行。只有在买出50%以后,HOA才会转交到人民手里。之前,是由builder托管的。我听过一个故事:builder建房一年,竟然挥霍了四万多块Association fee,由住户里的律师和Agent挑头,奋起追讨。
于是组织Cash买家团购,正值一帮国人趁着春节来买房,他们也只能付Cash。问了几个人都跃跃欲试,可一打听出房价在四十万往上,买家就作鸟兽散了。因为大家都是奔着三十万左右来的。这回五十多万,更难了。
后事如何我不得而知,只听说HOA的现任头头在卖房子,想是心灰意冷,不趟这汪浑水吧。
顾此失彼 10/21/2010 21:21
我还是喜欢写不成的Case,可以无遮无拦的天马行空;成功的Case有诸多顾忌,经常被一拖再拖,终于可以写了,我已经忘了要写什么了。可不成的Case写多了的后果就是:害得我的朋友跟着揪心,以为我整天在那里穷忙活。其实成功的Case很多都是三拳两脚,毫无悬念可言。例如:有一对小couple看房看了两年,终于决定要找个Realtor,是时候了,就找到了俺。看了三房子,下了俩个offer--买了。
这Foreclosure总是让我的客户趋之若鹜, 但好区里这样的房子不多,可遇不可求。我的客户一问“对Foreclosure的房子有经验吗?”我就立马反问道“你唯恐天下不乱啊你,哪来那么多倒霉孩子啊,自己的家园都守不住?”
Malden的foreclosure的房子倒是颇有几间,可也不是所有人都有这份勇气要的。我有一个客人说要买个Multifamily,那个来钱快。我说“那你准备好了拿百年的房子开练,磨砺你与各路人马的Contractor打交道的技巧,回头再打理五颜六色的房客?”客人吓得忙说“我不是那样人,再说吧。”
话说有一位小哥和我把A区掘地三尺,Foreclosure的房子横扫了一遍。有一个十二万的850sq的condo, 好年景的时候卖十八万,现在也能卖个十五万;另一家二十万,1150sq, 市价最高到过三十几万,现在能卖二十五六万。要说性价比肯定是前面的合适,出租转卖的成本都低。可我总不能让我的客人一人抱一颗白菜走,毕竟这里还有个Life Style的问题,不能只从投资的角度考虑问题,否则我就此转行,种白菜得了。
于是慌忙给二十万的房子送了一个offer,一问人家已经有八个offer了。如果不是我手忙脚乱的show完房子把钥匙放错了地方,害得后面的几个showing泡了汤,人家最后也不至于只收到十个offer。
但凡这Foreclosure和Short Sale的房子,Listing Agent几乎都是一问三不知,和Redfin的主儿如出一辙。 来不及给Home Owner Association(HOA)打电话了解情况,只好写了一堆Subject to, 歌词大意是如果你的小区内有人告HOA,有人一口气买了10%以上的units,或者小区里的部分房屋作商业用途等等,我的offer就自动成废纸了。
不想第二天就知道答案了,因为七转八拐终于找到了HOA的电话。记得有一次HOA的牛人竟然提出一人只能打一个电话,一次只解答三个问题,我叫上我们office两个秘书,又抓了一个坐台的Agent一起问才搞定。还好这回人家知无不言,言无不尽,但结果出人意料。我只是例行公事,根本没期待她能说是。
“有人拥有10%的units吗?”
“有”我吃了一惊, 耐着性子听她讲。
"Builder在建房之初应政府的要求保留了28户出租。”如果是By law要求这样干的,和银行贷款还有商量的余地,我暗忖道。
“那有legal case pending against HOA吗”
“也有”
"什么?"我吓了一跳,怎么这奖都中在它一家了。原来一个房主本身就有allergy, 就顺便状告HOA,说自己房里长了Mold. HOA又不想用钱来摆平,于是这官司从今年三月拖到现在,再拖多久还是未知数,就看谁笑到最后了。如此一来,哪还有银行敢贷款,躲之不及呀。
我的offer就真成废纸了,因为这两点都被我Subject to 出去了。可foreclosure银行那边儿还傻呵呵的不明所以,在那里兴高采烈的挑offer。挑了几天才反应过来,敢情是镜花水月,钱多的offer贷不下款来,只能挑Cash offer。Listing agent 才终于想起我来了,问我“既然你的是Cash offer,怎么上面还搞了一堆Subject to的闹心玩意?”
我说:“这Cash和Cash还不一样,俺这只是暂时的cash, 不是三年五载的Cash,房主closing之后也不可能老把钱放在房子里,Refinance或者转卖的时候如果还有legal Case拖着,借钱无门啊,”
回头再找前面那十二万的foreclosure,早已经卖出了。
带着无限遗憾,我们只好转战他方了。
潇洒如风 10/13/2010 21:21
刚刚在B区力拔头筹,在十个Offer中脱颖而出。我其他的客户向我祝贺,我呐呐半响才伸出一个手指和她High Five。用我客户的钱堆积起来的胜利,实在让我高兴不起来。
故事是这样的:
B区周四出来一个房子,竟然叫价五十几万。这在我们博士屯只能算是个entry level的价位,一个人工作的家庭都要在此起步。B区的房子还有个特点,地都很小,有个七八千square feet就算大了。如果有个那家媳妇气不顺,修理老公,这愿不愿意的整条街的爷们也得跟着受教,谁让鸡犬之声相闻呢。此房地大,在B区珍贵的可以称得上“青青草原”了,政府估计六十多万,看了实在让人眼热心跳。Broker Tour的当天就人声鼎沸,感觉到空气中弥漫着兴奋和人群难掩的激动。房子老旧,没有任何翻新,属于某教会的财产。牧师每届前仆后继的搬进搬出了三十几年,房子也没好好收拾过。于是大家都怀着侵吞公共财产的美好愿望,奋勇的冲锋向前。尽管还有一个不利条款,closing的时间不定,要等现任牧师找到房子再说---卖了等于没卖,但也被狂热的买家忽略不计了。
看完房子,直奔客人家里(两条街以外),在我准备好的offer上涂涂抹抹。等我飞奔回去的时候,还是晚了一步--屈居第二,人家listing agent正对着一个信封在那里傻笑。当天晚上listing Agent就收到四个offer,笑嘻嘻的告诉我说明天还有N多多的showing。
我耐着性子等到第二天晚上五点,再一问十个offer了,后面还有四个showing等着呢。
赶紧召集我的客人,商量加钱事宜。
晚上九点,我想seller那头也该人仰马翻得有点头绪了。一问,竟然想不起来我Wenny是谁?只好自报家门,说出报价。人家宠辱不惊,压根没把我出这点钱当回事儿。
我以为又碰到不要命的狂人了,“昔人已乘黄鹤去”?我又被大部队给撂在后面了??想想再加钱也没意思了,哀叹着为什么垫底的offer总是我?打个电话给客人报信,自己洗洗睡了。
不想过了十点,Listing Agent打电话过来说是经过仔细筛选,综合评定,选中了两个offer。我真想打断她的滔滔不绝,冲口而出:“姐姐,你告诉我这些干嘛?这和我有关系吗?”
半天才反过味儿来,问“我是那两个offer中的一个吗?”再一想这话问得多幼稚啊,不过实在是难以置信。
如梦方醒,赶紧又连珠炮的问了几个问题。选中的两个offer竟然价钱,条件同出一辙,要不怎么说这Agent的思路都差不多呢!
我们已经战战兢兢的走了这么远,也就不差这一哆嗦了。我建议一分不加,把inspection去掉。我的客人与我同来自费城,二十年的房子都嫌旧,哪敢?我痛恨自己为什么不考个inspector的license出来,这钱我好心疼啊!于是五分钟后我又拍出去第三个offer,客人的几千块就这样没了。想另一个offer的Agent可能和我一样不报希望,关手机睡觉去了。Listing Agent坚持等明早见分晓。Listing Agent不小心说出另一个Agent的名字,我在MLS上面搜索半天,琢磨她的客户是不是国人。我也快成半仙了!
我躺在床上,胸口隐隐作痛,想着明天一大早在Westford还要show六个房子,如果客人之前不给回话,我就把六个 appointment都给cancel了,在家好好躺一躺。干这差事儿没个强壮的心脏是玩不转的。
第二天Listing Agent宣布这个房子给我了,那边儿终于拱不动了。我欣喜若狂,仿佛感觉到眼前金星乱晃,正在开高速往Westford赶呢!
“出道这么多年,从来没见过这么多Agent,有如过江之鲭。”Listing Agent后来对我感叹,“还有人在你们签offer之后打电话给我,上来就说要Overbid。我又好气又好笑,你都不知道大家Bid到多少,就Overbid?”
她的处境可想而知,因为第二天我就收到两个客户电话,询问这个房子。最后都要着落在她哪里,她后来都不敢接电话了,催着我们赶紧签剩下的文件,她好把房子在MLS上改成“under agreement“
Inspection选在星期天,原定Open House的日子。尽管MLS上写了,房子门口高挂着sign:Open House is cancelled, 还是有一拨儿又一拨的人来望门兴叹,懊悔不已,流连忘返。
我望着他们怏怏离去的背影出神,想着如果你们知道加了多少钱,怕就不会那么郁闷了。我的客人从后面冒出一句豪言把我惊醒,“如果我钱拍多了,那也权当捐给教会了”----让我汗颜,让我感动。俺十年的基督徒都不曾有这个觉悟,汗!
Inspection之后,我们一起分析要多少credit合适。我的客人说开价高一点,回头好给人家seller留个negotiating的余地。我说不用,咱就实打实的要Credit,他们是教会中人,很善良的。相传我们教会买人家short sale的房子,还另外找了个appraiser来评估,不想take advantage卖主的倒霉处境。客人很担心,万一要得不多,回头seller再给打个对折,只答应出一半钱可咋办?不过想想,客人还是勉强答应。等看了我的report,很是担心,俺想起有一次房子inspection过后,俺倒是把钱是从seller那里讨回来的,回头一看:我的客户被吓得六神无主,逃之夭夭---俺的工作做得太过火了。还好,这回悲剧没有重演。
Listing Agent立马回话,觉得我们的要求再合乎情理不过,只是找不着牧师,人家忙啊。第二天,牧师的Email就到了,爽快答应钱如数照给,to do list也一一去办,最后给我们献上神的祝福和爱。
我们也希望买到的是一个得神心意和祝福的房子。

客评:
so nice. You can write more detail, I don't care. It was the first and might be the only crazy action in my life. That night I was so exciting and exhasuted
秋天,我们来种草 10/03/2010 19:38
从建房到如今已有一年光景,我家现在还是像工地。原因:黄土遍地,寸草不生。我的邻居们最初打门前经过都要驻足,我以为在看新房。后来就心虚的以为人家在看我的黄土一片,不禁脸红。
从开春就开始忙活。因为是Foreclosure的房子,原来的房主两年下来就没收拾过后院,我们一天十四袋树叶的往town里运,整整运了三个星期。再一看后院土里还是有很多树根,需要慢慢整理,于是决定等秋天再说。
整理树根进度缓慢,为此把Home Depot翻了个遍,买了把开山斧最好用。一日正在地里忙活,邻居请的越南Landscraper跑过来看热闹,我们趁机让他给个Quote。他看看我家的半亩地,和灰头土脸的我和先生,想我们定是惯于劳作之人,就说“收老美,要一万二;你家八千就好。”八千块我也没有,还是自己做。
断断续续清理了一个夏天,终于可以翻土了。去Home Depot租工具,一种有动力前行的,但容易翻车。我问租机子的大妈除了机子的保险有保人的没有,她说那您得先来份人寿保险。我指着没有前行动力的小Tiller对着老公灿然一笑“那就它吧”
于是我们就回到了刀耕火种时代,可再不济人家还有头牛往前拖。这会儿我老公只能使出牛劲,推着个铁家伙半亩地跑下来,强度可想而知。他半天就翻好了,可歇了一星期。
期间Winchester出来了一栋房子,分析后打算挥师抢上的时候,客人跑了。其实我的客人勤于劳作还是享受形的,我也能看出个七七八八。当然也不乏信誓旦旦要自己打地板,后来连墙都包出去刷的主儿。我知道这老房子,我年轻的客户多半不想碰。但我只要是给客人递出了offer,一定要等客人不会死灰复燃了才会去找下家儿,这样一来二去就耽搁了。房子好在所有的活儿我先生都能干,换厨房的柜子除外。一问已经有三个offer,赶紧给朋友,客人发通知。同时带着我一家老小去看房,抓我老公来垫背,大不了自己买下。老公还没从翻地的辛劳中缓过劲儿来,无精打采的说“又要重新再来?你能不能让我消停会儿。”接下来几天,俺就成了过街老鼠。大家纷纷怨我这通知怎么发得这么晚,早干嘛吃的, 惋惜错过。老公反过劲来了,竟然也对我“青眼”有加,生气为什么要给他民主,我自作主张,先斩后奏的事干的还少吗,为什么独独就缺了这一回?瞧这半亩地闹腾的!
地翻起来了,望着黑黝黝的土,我突发奇想:我干嘛还要种草,种玉米多好啊。好在老公比我清醒,四处找草籽。Hydroseeding要0.07/sq, 很容易发芽而且之后不容易长野草。我找了一圈儿,单来撒种的很难在短期内找到(一千块的活儿还愣没人接)。于是又去Home Depot买了种子(六十块钱一袋,25磅),选的抗旱,耐寒,多类别的Kentucky Bluegrass , 比Local的小农场要便宜许多。
正确的撒种做法是先撒,再压,表面扒松, 再撒,做成一个夹心馅饼。我们刚开始没用滚子(HD有租,$18一天)压,等草长出来了,压了一点就不敢再压,后来那点草也安然无恙。我们没压的一踩一个大坑,难看不说,下雨了水还排不出去,等着天好再去租滚子压。
等草出芽也是一个漫长痛苦的过程,整整八天。我还以为自己又哪个地方做的不对头,招邻居干活的墨西哥人来看,才知道有八天发芽这一说儿。
再有邻居打我门前过的时候,望着我家青青一片,竟然禁不住驻足对着还在地里忙活的我们夫妇鼓掌 .....

照片在此:

http://bbs.wenxuecity.com/myhouse/1409908.html
Foreclosure 9/19/2010 22:47
我的许多客人提起Foreclosure,就激动莫名。我也是乐此不疲,只要是学区不太差,总能有我不小心掺和一把儿,裹点乱出来。

几个月前,Newton有一个原来值五十多万的房子foreclosure成了三十几万。我领着客人摸黑跑去看热闹。不想门前的锁头可以当古董,是我出道时就被淘汰的那种,我当年左右左的几圈转下来,早就晕乎了。为此,没少挨俺师傅的白眼。转不开只好打电话给Listing Agent,问先向左向右的顺序,她责问我“大晚上黑灯瞎火,跑去干什么?屋里没灯,楼梯又被愤怒的房主砸坏了...”让我等天亮再说。

在Needam也看过一处foreclosure,穿过齐腰深的蒿草,自己觉得非常敬业,感动了一把,不想一进屋就退缩了。Listing Agent指着地上高低起伏的地毯对我说,要自己承担后果,如果我从一楼不小心迫降到地下室。我和客人面面相觑,落荒而逃。

话说上周四N区出来一个Foreclosure的房子,我还自以为腿脚够快,周五下午带客人赶过去,其实Listing Agent手里当天就收了三个offer。我想银行下班了,先报名参战再说,不想Listing Agent催我说想递offer就快写,就再找不着人了。
这下可苦了我和客人,一点clue都没有,offer加多少钱全凭“瞎子摸象”。
把那条街的售房记录看了几遍 ,也没有一起商量出来offer多少钱合适。小夫妻俩个意见就不一致了:先生说加一万;太太心眼多一些,说先加两万,把那些竞拍的人通通拿下,房检过后再狂砍一万。
我苦着脸说:“妹妹真瞧得起我,银行多半是铁公鸡,一毛不拔。 我可没那个本事给你把钱加出去再拿回来。再说别的竞拍者还在一边如狼似虎的侯着,银行第一个就让我们走人。到时候骑虎难下,少一万是Deal,多一万块钱难不成就是鸡肋?你还是不忍放手。趁早别给咱自己找麻烦。”
最后我们折中加了一万五上去。
Offer递上去后,我就忙不迭地和Listing Agent沟通感情,问我的offer怎么样:"不错,挺好的!"
听得我头大如斗,俺们是来摸象尾巴的呀,怎么一不小心摸上象头了,那银子能不让我心痛吗?
先跟客人商量,要降下来五千,把offer改成只加一万。客人说,“你在第一线,跟着你的感觉走吧,把房子折腾没了,我们也不怪你。”
于是又给Listing Agent打电话留言,说“如果offer还没有报到银行的话,就降五千下来,详见俺们新送的offer。”
一会儿,Listing Agent的回电就气势汹汹地到了,“Wenny, 你出什么洋相,这offer还有越递越低的, 五家offer啊。”
我慌忙赔笑,解释道:“客人小夫妻,也没有什么余钱,马上就要生孩子了,以后花钱的地方还多着呢!你我都是妈(我见她领着俩半大孩子进进出出),知道养是个孩子多不容易..."又问她地下还埋了个油罐咋办,那要是移走的话还要个一千五,“那是两千五,你写在offer里让银行给你在closing之前移走吧。”
她竟然如此提点我?我千恩万谢,感激涕零地挂了电话。
客人一听如此就省了七千五,很是开心。
第二天一早,银行果然说take我们的offer,。但是closing可能要推后一个月,因为title不干净需要时间处理,我嬉皮笑脸的说“等半年也值呀。”
不想一会儿,Listing Agent又风风火火的打电话过来说“有一个买家很生气,疯狂出了个大价钱,你们要么上Cash,要么加钱。”
这里说明一下,Foreclosure上来就签Purchase&Sale Agreement,所以银行这时候等于什么也没有答应我们。

我的客人没了主意,我说:“银行不顾道义,反悔,这一定不是五千一万能摆平的事,加钱,那你还跟我商量个啥?这么说吧,如果加一万,你得出去挣两万,想想扑个Cash出去是不是很麻烦?而且我Wenny劝人加钱的时候,你千万别听,根据以往的经验,听我的,你一定抢不到。我是连种草都舍不得浇水的主儿。”
客人一听,大手一挥,“我就不信借不到这么几个钱?!”
后来客人问我为什么Foreclosure银行要变脸,我分析关键在时间。一个月close,让银行看见了真金白银装进了口袋;两个月,Mortgage可以打一个来回,你被拒掉,再重新找两家银行贷款都赶趟儿。所以落到一个“钱”了得。
于是千呼万唤,银行终于扭扭捏捏的拿出了Purchase&Sale Agreement给我们。因为有约在先,一字不改,只能找个律师给分析,看看有多少强人所难的条款。诸如title有问题,我们要等百二十天,而不是三十天。我的客人都忍气吞声的接下。listing Agent还觉得不过瘾,又给了我们第二个版本的Addendum,让我们就Marketable title和Insurable Title据理力争(俺觉得那就是“一盘牛肉”和“牛肉一盘”的区别),本着一字不改的原则,我们只能权衡比较挑出一个版本的Addendum。
过后房检没什么大问题,房主就是因为无节制的花销,胡乱装修才被银行Foreclosure的,所以装修不俗,价钱不菲。银行之前让我们initial了一串长长的list,保证了再保证,如果boiler坏了,生termite了,roof烂了诸如此类,不能要credit,但凡能想到的倒霉事情listing agent都给天才的写进去了。

我们还是试着要了三千credit, 银行竟然还给了。我的客人写Email把Listing Agent和俺都给褒奖了一番,皆大欢喜。
closing的当天又发现有笔小钱Foreclosure银行没有pay清,在我们神经紧张,严阵以待,等着大费周折的时候,房子竟然毫无悬念的close成了。我的客人很失望,我之前知会他Foreclosure银行的一干人马是别指望看到了,但再不济也有Foreclosure银行的律师闪亮登场,不想只有他和自己的律师冷落的出现在空荡荡的Closing table上....

写得不错。一直喜欢看你讲买房故事,想不到这次看到的竟然是自己的故事。
另外,可以展开说说跟bank签P&S的周折。有个人在mitbbsliving版说,买REO的房子就像是签不平等条约,这个我们深表赞同。但如果我们顺利close的话,看来不平等条约也不一定意味房子有问题,可以为后来人作参考。
流光飞舞 9/10/2010 11:30
夏季过得缓缓悠长,市场的节奏也放缓了许多,没什么新房。总算在2A边上出来一个房子,很破旧。
客人看了直摇头,我说:“你看不上眼没关系。想抢,还未必抢得着。”
地下室潮湿阴暗,我看了看又说“没有最破,只有更破”
客人终于忍无可忍,板着脸教训俺道:“能不能捡点好听的说。”
客人垂头丧气回了家,过了周末给我回信,竟然说要参加竞拍。我无奈只好披挂上阵,seller一共收到六个offer。因为客人只加一万块,于是第一个回合我们就被踢出了局儿。
晚上我们Office的Partner来访,参观俺新近竣工的French Drain。与她淡及此事,她笑话我说“你不在家避暑,又出去上窜下跳。那么破的房子竟然还跳腾个来劲儿,真是越来越不成话了。那房子从车库要爬几百个台阶才到得了门口 呀...”
我说:“奇怪的不是我带人抢这样的破房子,是俺加了一万块还没有抢到一块瓦...”
忽然觉得不对,她怎么知道的如此Detail。就故作轻描淡写的问她,“您老做了二十多年了,是不是对Lexington的每一栋房子,每一块砖头都了如指掌,如数家珍?”
她语气一滞,讪讪地说:“其实这一家主人我也认识,他们最初是找的我作Listing Agent,我嫌房子太破,没接。”
“啊?!”我顿时七窍生烟,“如果你做,我还用费这么大劲吗?”

不想几日下来,Listing agent又屈尊就架的找上俺的门,因为勇拔头筹的买家找了个菜鸟inspector,写了个让人闻风丧胆的inspection report出来,六个买家跑了个精光。Listing agent只好低眉顺眼的把report里的精彩之处,给我作了一个关于白蚁的节选。我才想起office里的同仁实在是高手,当初没接这个烫手山芋,否则不是白忙活一场儿,作Listing Agent赔本赚吆喝的事儿也时有发生不是?

我一边读着report,一边悄悄举起了砍刀,慢条斯理的和Listing agent闲话:“Sill和Beam(大梁)被白蚁吃了呀,那要是换起来得花多少钱啊!没个三四万的余钱谁敢动这个心思啊。”
没想到Listing agent一点也不含糊,伸着脖子硬接下,“Seller就是想卖,脱手了事。”
于是我们找来Termitnix,专业的白蚁公司去看个究竟,也没发现什么大的结构Damage,白蚁只是吃了个木头边儿。
搞笑的是Seller,指手画脚地吓了我们一跳儿,“一年开春儿,我看见白蚁群在车库边上飞舞盘旋。在这儿,就这儿...”
Inspector在墙上发现了白蚁Bait的盒子,白蚁大军兵分两路:oneway up,oneway down. 盒子边留下清晰两道泥印儿。因为白蚁走到哪里,就把泥路铺到那里,哪怕是水泥墙上。我一时兴起,还叫了一个Office没见识的小仙来开眼,让她满意而归。
Inspector扯着嗓门告诉我说:“这世上只有两种房子:一种是已经有白蚁的房子,一种是将要有白蚁的房子。”听得我毛骨悚然。恰巧周末在Winchester看了一个房子,所有的Trim都被白蚁给咔嚓了。彻底颠覆了我对白蚁的梦想,我一直私下里天真的以为只有阴湿之地才长白蚁。可那房子无遮无拦,周围一颗树也没有,正在大道边上,白蚁无须清修的吗?

想着可以狮子大开口,压个低价出来。不想Listing agent拿着两张薄纸眉开眼笑的在我面前晃晃,说是builder的offer到了。人家是来tear down的,所以什么也不吝。

有客人问我,白蚁不吃新房吗?当然不是,Colony就在附近(白蚁在房子里吃木头,不住在房子里面),只是换个大餐而已(新建的房子,个头儿一定不小,否则builder的利润何来?)。

我对着两张薄纸长叹一声“既生瑜,何生亮?”俺就是对客人说那块地就值五十万,你住两年还会水涨船高,咱先捡个便宜再说。不想builder也闻着腥味赶来了。
一顿你争我夺之后,我们又被挑于马下。
每想起此房,我的眼前就仿佛有成群的白蚁在飞舞晃动。
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