• wennyzhang49
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发表于: 5/27/2010 21:40
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一个Realtor,不仅有丰富的地产知识,同时也不能离市场太远,就象炒股一样每天看盘历练,才能对市场有感觉把握机会。

话说Lexington曾出过一个Tear down的房子。Location很好, 房子破败不堪,一股汽油味道。可是如果你认为它只配卖到一个三十几万的地价,或者四十二万(assessed value)外加一幢一无是处、无法入住的房子价,那就大错特错了。六个Offer把价钱抢得扶摇直上,多卖出了十几万,只因为Realtors认为Lexington平乎一点,地点不错的地就应该值六十万。

我的客人出手的时候经常会忘记市场上还巡游别的买家,你认为这房子值多少并不完全重要。曾有个客人让我Offer四十万的房子,一查政府估计就这么多,房子里面又翻修过卫生间和厨房。
我说:“出原价吧,也未必有戏”。他老人家就地下有个oil tank需要处理,给减了三千。
listing agent对我说:“钱不是关键。"
白送吗?
“那两个条件(Contingency), 房贷和房检,麻烦你给我留一个?”我说。
“我有两个条件都去掉的nice cash,你就别费劲了。”listing agent很得意。回头向我的客人汇报,把他吓退。
Winchester也是买家云集的地方,我经常去充当芸芸众offer中的一员,无缘脱颖而出。话说一个周末同时出了两个房子。市场上晃荡久了的买家马上就发现四十几万的房子的格局,状况和地点比五十几万的还好。这种事情在Boston时有发生,因为这里的房子老,很多时候很难估价。就像这次五十几万的房子,有个双车库在地下室,有块地大在坡上,房子前后各靠一条马路。

我一大早九点就去show房,鼓励我的客人加一万,可他是第一次买家,想了半天只同意加五千。无意间发现墙上的照片是他的同事,于是让我看到些曙光,这真是一个small world。
就在我们犹豫不定的时候,我并不知道我的一个朋友已经手脚麻利的加了一万,截下了另外一个加价一万五的offer,紧接着又虚晃一枪,仓皇出逃。因为她看中了别处房子。要不怎么说这打的是明牌呢 ?敌人的一举一动我们后来都知道了。我那个朋友实在是“包打听”,上次2A边上十九个offer的房子也是她打听出来的。可惜她买房子了,她走出市场实在是Lexington和Winchester地产业的一大损失,买了三年多终于买到了,我想她心里一定很失落。 我和好多客人一起走到最后买了房子以后都是这种感觉,好像我们的纽带突然被割舍了。
我的小buyer和seller什么都沟通,后来我和listing agent开玩笑说:“让他们谈,咱俩喝杯咖啡一边儿等着去。”
其实本来就是small world, 我经手的房子一共几个offer,谁带人写的,后来都能打听出一个大概。
Buyer小哥之后向我通报的结果是,seller至此受了惊吓,如同惊弓之鸟,不再相信这些扛着大价钱的offer,生怕再选中一个inspection以后狮子大开口或者甩手不要的。回头再找下家的话就错过了政府的八千块之约。于是她反复要我的buyer小哥保证了再保证。
等我这边的buyer终于被我作通了工作,想明白要加价一万,坐到了seller的办公室,listing agent却杀将出来,坚持等到open house以后,大家一起bid再定。
这回来了9个offer,个个如狼似虎,我们只是递上了原来加一万的offer。等着乱军过后,listing agent能给我们衔来橄榄枝。seller提出lease back一个月,就是卖了房子还要在里面再住一个月。如果我的buyer不认识seller,我就准备收兵了。因为lease back的结果无人预料,没有agent愿意给自己找麻烦。见到这个条件,我对buyer说:“这房子铁定是你的了,但你和seller的关系也就只值八千到一万,差出一万就不好使了。”我猜listing agent也和我抱着一样的想法,毕竟找我们的话inspection之后credit会要得含蓄一点,回租的时候也相互信任。
果然一轮争锋下来,listing agent不吝赐教,要我们再加点儿。我的Buyer果断的又加了五千,我心中叫苦,这点儿哪够啊!
不想两分钟不到buyer小哥又不高兴的打电话过来说:“不加了,没意思。” 这就是为什么要用agent, 关键时刻人总会感情用事...
我说“你先等等,我这儿正算我的commission呢,想着帮你再加一点。我老板住院了,不能让她看见我的commission disclosure sheet就气得再住回医院去”
“不要加,那我们就加五千好了。”小哥利索的撩了电话。
listing agent不吝赐教深更半夜的打电话过来,五千块怎么打发得了。九个offer,早就推上M十万了....等我在一万和五千之间选了个数目给listing agent打了电话过去,她竟然说了声谢谢,我会心的笑了。
人家seller早在open house之前就想签我们的offer,只是listing agent敬业的说“That's how to do business”,坚持大家公开bid. 加少了不是辜负她的一番心意,白折腾一场。

房检的时候,见到 buyer的太太,我问她开心吗,她莞尔一笑说“多亏了你”。

银行来appraisal了,竟然比我们最后的出价多估了一万多,这是我今年以来第一次遇到的情况。因为房价在涨,银行滞后,所以每次都低估,我还能趁机帮着Buyer再讨一点钱回来。这次保守的银行第一次走在了我们前面,Buyer觉得他的付出真的物有所值。

回头看,好像每一步的判断、出手和运气都不错,可谓恰到好处。





写得不错!有点“王婆卖瓜,自卖自夸”了。//hehe

确实是十分感谢!如果第一次就听你的上##K的OFFER,肯定当时就搞定了。不过呢,若当时真买下来了,我们就不知道这房子有这么hot,也不会觉得你这个agent有多厉害, 没准还会觉着你在忽悠我们呢!现在是我们多出了钱,你少赚了钱,房子最终搞定了。你的RP是大大好了。It is still a happy ending.
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Wei Wenny Fu Zhang
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  • tutu
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发表于: 5/27/2010 22:24
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你说的这个俺也看过 Laughing Laughing
  • wennyzhang49
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  • 所在地: Lexington
发表于: 5/27/2010 22:30
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你下offer了?
  • Bono
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  • 所在地: Boston North
发表于: 5/27/2010 22:36
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tutu :
你说的这个俺也看过 Laughing Laughing


Laughing Laughing Laughing

精彩!不过确实有点
“王婆卖瓜,自卖自夸”
_________________
一条渴望被放养的狗

  • Quincy08
  • 注册于:2008-07-08
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发表于: 5/27/2010 22:47
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读起来真紧张阿,
可惜看晕了, 那个5000加了没加?还是加了1万?
  • wennyzhang49
  • 注册于:2009-09-08
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发表于: 5/28/2010 14:30
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在五千和一万之间挑了一个数。
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Wei Wenny Fu Zhang
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  • Bono
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  • 所在地: Boston North
发表于: 5/28/2010 15:28
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就在我们犹豫不定的时候,我并不知道我的一个朋友已经手脚麻利的加了一万,截下了另外一个加价一万五的offer,紧接着又虚晃一枪,仓皇出逃。因为她看中了别处房子。把seller搞得如同惊弓之鸟,不再相信这些扛着大价钱的offer,生怕再选中一个inspection以后狮子大开口或者甩手不要的。
???


How could you know all of these?

Is there some sharing of information that is not the best interest of either the buyer or the seller?
How should the realtors, as a community, to share those sensitive bidding information in an ethical way?
  • breezy
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  • 所在地: Boston
发表于: 5/28/2010 16:17
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如果有几个offer同时在bid, 这些offer的平均值是房子market value, 那买下来的price即最高价一定就在房子价值以上.

所有偶看见multi offer偶就走了, 不参与bid.
  • tutu
  • 注册于:1969-12-31
  • 帖子:12146
  • 所在地: MA
发表于: 5/28/2010 17:06
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wennyzhang49 :
在五千和一万之间挑了一个数。


这么低啊, 太lucky了! 当然是说buyer.
the seller lost over $10k.
  • tutu
  • 注册于:1969-12-31
  • 帖子:12146
  • 所在地: MA
发表于: 5/28/2010 17:07
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breezy :
如果有几个offer同时在bid, 这些offer的平均值是房子market value


这个assumption是不对的.
  • Nike
  • 注册于:2005-07-25
  • 帖子:2596
  • 所在地: Boston
发表于: 5/28/2010 17:12
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tutu :
breezy :
如果有几个offer同时在bid, 这些offer的平均值是房子market value


这个assumption是不对的.


The accepted offer is the market value. Isn't that the definition of market value?
  • wennyzhang49
  • 注册于:2009-09-08
  • 帖子:445
  • 所在地: Lexington
发表于: 5/28/2010 21:46
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要不怎么说是打的是明牌呢 ?敌人的一举一动我们后来都知道了。我那个朋友实在是“包打听”,上次2A边上十九个offer的房子也是她打听出来的。可惜她买房子了,她走出市场实在是Lexington和Winchester市场的一大损失,买了三年多终于买到了,我 想她心里一定很失落。
我的小buyer和seller什么都沟通,后来我和listing agent开玩笑说让他们谈,我两喝一杯。
其实本来就是small world, 我经手的房子一共几个offer,谁带人写的,后来都能打听出一个大概。
  • wennyzhang49
  • 注册于:2009-09-08
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发表于: 5/28/2010 21:49
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How could you know all of these?

Is there some sharing of information that is not the best interest of either the buyer or the seller?
How should the realtors, as a community, to share those sensitive bidding information in an ethical way?

Listing agent 啥也没讲,她牛气冲天,哪能和我讲?是跑掉的买家本人讲的。外加seller和我的小buyer两人沟通。


  • wennyzhang49
  • 注册于:2009-09-08
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发表于: 5/28/2010 22:03
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如果有几个offer同时在bid, 这些offer的平均值是房子market value


这个assumption是不对的.
老房子的定价是很难的,如果是新的园区,大家都一样,走一圈,房子的个体装修差别就出来了,再查查建房时的lot premium 和upgrade就全齐了。
老房子看地,看Living sq, 看格局,需要综合的东西太多。Listing agent再为了赶紧拖手,就出现上面的状况。就是两万五也还是合适,也真有人加了这么高。
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Wei Wenny Fu Zhang
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  • WoJian
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发表于: 5/29/2010 08:50
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wennyzhang49 :
如果有几个offer同时在bid, 这些offer的平均值是房子market value

这个assumption是不对的.
老房子的定价是很难的,如果是新的园区,大家都一样,走一圈,房子的个体装修差别就出来了,再查查建房时的lot premium 和upgrade就全齐了。
老房子看地,看Living sq, 看格局,需要综合的东西太多。Listing agent再为了赶紧拖手,就出现上面的状况。就是两万五也还是合适,也真有人加了这么高。


房屋的定价其实很怪的。总的来说,房子总是卖给最crazy的那个人。

所以还是拍卖合理一些,至少那价钱有两个人同意了。