波士顿造房记(二)前期的设计和规划 12/07/2010 09:38
因为原来的房子只有一个洗手间,就造成了需要更大的房子的需求。

前期的规划,主要是需要在买房还是造房之间定一个主意。能有造房这个机会,当然与当初买房的时候埋下的伏笔有关。当时房市正热,我是反向思维的人,所以只愿意出一半的价钱去买房,那样买到的房子自然就可以不那么担心跌了。但又想留给自己把房子加大的机会,就买了这个地大房小的平房了。

规划的开始,是定下来一个房子大小和房型的目标,然后到市场上去找。看看类似的房子,与我们现在房子的差价,如果拿那个差价去造房,是否得到的结果是一样的。一方面也去附近造房的人家去打听,看看造房成本是多少。

结果研究下来的结果,造房成本差不多是在每平方尺100-160之间,而市场上能让我们满意的房子便宜的不多,满意的房子的差价,应该是会比贵的造房价还要贵至少五万的(这里面还没有考虑买卖房的成本),这样就正式开始考察造房的问题。

正式的造房考察,主要就是要拿到正式的造房报价。这里面就开始有成本付出了,第一笔是付给建筑师。与建筑设计师说好了,分三个步骤,前期设计,正式申请,和正式建筑。可以在任何一个步骤叫停。前期的设计方案,还分成造大点和造小点的A,B两种方案。

结果按照设计图纸拿到的承包商报价,没有包fixture都要每平方尺140。几个承包商给的价钱误差在一万之内。这样,造房的成本就处在每平方尺160的高位了,需要重新考察买房的可能性。按照这个价格,又加了五万到市场上去再找房子买,还是没有找到满意的房型。倒是发现自己做general contractor,能省20-30%左右的费用。那样,自己做general contractor,就成了至少能全部拿回投入成本的唯一选择。

这次造房总是把成本考虑为第一要素,以经济实惠为目标,也是因为不想over build自己的房子,到时候将来卖不出去。

A,B两个方案,差别350平方尺,但因为这个面积差别只是一个卧房,就是多个地板多点墙,报价下来差别连一万五都不到,就定下来是走大面积的A方案了。

这样买房还是造房的那样来回几下折腾,就从早春拖到了晚夏。现在回头来看,这个拖还给我创造了额外的机会。因为建筑业本来就在这两年走进了低谷,秋天又是一年中的季节性低谷,秋天开工的造房工程很少,所以在subcontractor中就比较抢手。
崇拜 牛 13

I like the way your plan evolves.
Bono at 12/07/2010 09:43 快速引用
沙发,你到底动了地基没有?我比较关心水泥地基的问题。
Quincy08 at 12/07/2010 09:44 快速引用
Quincy08 :
沙发,你到底动了地基没有?我比较关心水泥地基的问题。


老大,这次您坐沙发腿上了

狂笑

BTW, any of you likes to play badminton?
Bono at 12/07/2010 09:49 快速引用
Quincy08 :
沙发,你到底动了地基没有?我比较关心水泥地基的问题。


前面房子部分的地基一点都没有动,可以支撑得了二楼。但后面的地基就没有把房子架在那上面了,而是做了四个柱子,上面架一大梁,二楼的份量是吃在那上面的,下面一楼的外墙不再是承重墙。柱子底下的水泥底部的直径是三尺。这些都是经过了土壤承重能力计算的。
WoJian at 12/07/2010 10:01 快速引用
super 崇拜 崇拜 崇拜
fresh_orange at 12/07/2010 10:03 快速引用
WoJian :
Quincy08 :
沙发,你到底动了地基没有?我比较关心水泥地基的问题。


前面房子部分的地基一点都没有动,可以支撑得了二楼。但后面的地基就没有把房子架在那上面了,而是做了四个柱子,上面架一大梁,二楼的份量是吃在那上面的,下面一楼的外墙不再是承重墙。柱子底下的水泥底部的直径是三尺。这些都是经过了土壤承重能力计算的。


哦,谢谢回复,那你没有灌浇水泥,我看现在新房地下室的水泥墙都一层一层的,有的还有一大片水泥少石子多,有的墙面颜色深浅不一,不知是不是质量问题,所以问问。
Quincy08 at 12/07/2010 10:09 快速引用
你走失了这么久,终于回来了。怎么名字和我的一样?
wennyzhang49 at 12/07/2010 10:14 快速引用
Quincy08 :
WoJian :
Quincy08 :
沙发,你到底动了地基没有?我比较关心水泥地基的问题。


前面房子部分的地基一点都没有动,可以支撑得了二楼。但后面的地基就没有把房子架在那上面了,而是做了四个柱子,上面架一大梁,二楼的份量是吃在那上面的,下面一楼的外墙不再是承重墙。柱子底下的水泥底部的直径是三尺。这些都是经过了土壤承重能力计算的。


哦,谢谢回复,那你没有灌浇水泥,我看现在新房地下室的水泥墙都一层一层的,有的还有一大片水泥少石子多,有的墙面颜色深浅不一,不知是不是质量问题,所以问问。


那个柱子下面就是浇灌footing的,但不是浇灌foundation。

你可能看反了。水泥一般是用3000psi,我用的是5000psi的,里面石子就要多出很多。不均一我不知道为什么,浇灌了以后,是用那种振动器振动过的,一方面是搅匀,另一方面是排气。
WoJian at 12/07/2010 10:22 快速引用
wennyzhang49 :
你走失了这么久,终于回来了。怎么名字和我的一样?


是因为要紧跟党中央?呵呵。 wink wink

最近忙得如何?有没有什么新的买房造房故事?
WoJian at 12/07/2010 10:23 快速引用
是啊,我还以为是wenny 又再造房子呢。 wink

wennyzhang49 :
你走失了这么久,终于回来了。怎么名字和我的一样?
happy
fulton at 12/07/2010 12:41 快速引用
这么多房子的专有名词, fixture,general/sub contractor, footing 。。。正边看边翻字典那
我小时候的梦想是当设计师,可是居然这么不开撬
lotusjasw at 12/07/2010 13:25 快速引用
赞!

看到建筑设计,想起来前一阵一个干造房子的朋友推荐的Google Sketchup,可以自己做很复杂的3D模型。我还没时间研究,不过有兴趣的同学们可能会觉得好玩或者有用 smile
http://sketchup.google.com/intl/en/
开会 at 12/07/2010 13:39 快速引用
Nice!

开会 :
赞!

看到建筑设计,想起来前一阵一个干造房子的朋友推荐的Google Sketchup,可以自己做很复杂的3D模型。我还没时间研究,不过有兴趣的同学们可能会觉得好玩或者有用 smile
http://sketchup.google.com/intl/en/
xiaoqiang at 12/07/2010 14:22 快速引用
开会 :
赞!

看到建筑设计,想起来前一阵一个干造房子的朋友推荐的Google Sketchup,可以自己做很复杂的3D模型。我还没时间研究,不过有兴趣的同学们可能会觉得好玩或者有用 smile
http://sketchup.google.com/intl/en/


Thank you, I will design my deck use my spare time use this.

开会, this is great!
Bono at 12/07/2010 14:25 快速引用
等看照片!
molimoli at 12/07/2010 14:34 快速引用
WoJian :
。。。。


经济头脑很强。 崇拜

这么说是在旧房的基础上扩建吧,就不用打地基了。是不是省了不少? 第一次做general contractor吗? 你这么晓得先做哪个,后做哪个的?怎么筛选contractor的,介绍一下经验。
cathy2thousand at 12/07/2010 19:37 快速引用
xiaoqiang :
Nice!

开会 :
赞!

看到建筑设计,想起来前一阵一个干造房子的朋友推荐的Google Sketchup,可以自己做很复杂的3D模型。我还没时间研究,不过有兴趣的同学们可能会觉得好玩或者有用 smile
http://sketchup.google.com/intl/en/

类似的软件也有卖。
不过,不具备些专业知识和钻研精神,这个就没那么好玩儿了。

我见还真行 牛
Greentea at 12/08/2010 13:20 快速引用
去年用过一下,发现对新手来说要对复杂的住宅室内环境建模还是太复杂了,要用来做装修难度很大。但sketchup有个非常好的3D Warehouse,里面有很多别人建好在网上share的模型库,有很多免费的家具电器之类的模型,比如橱柜,冰箱,桌椅等等,都可以单独download下来。

专门的建筑设计软件比如Chief Architect用来建室内模型很好用,但是能找到的free的模型很少。所以把sketchup的网上3d warehouse里的模型download下来import到Chief Architect里面用最好 happy happy

开会 :
赞!

看到建筑设计,想起来前一阵一个干造房子的朋友推荐的Google Sketchup,可以自己做很复杂的3D模型。我还没时间研究,不过有兴趣的同学们可能会觉得好玩或者有用 smile
http://sketchup.google.com/intl/en/
Hubert at 12/08/2010 13:41 快速引用
问个问题,
修2楼的时候, 1楼能住人吗?
tutu at 12/08/2010 13:49 快速引用
tutu :
问个问题,
修2楼的时候, 1楼能住人吗?


Definately not, I bet they live somewhere else during the construction.
Himalaya at 12/08/2010 14:02 快速引用
我竟然看完了。。。
期待后续!
abl at 12/09/2010 13:17 快速引用
这么热闹,签个到

都可以考虑找块地,把我们的禅协会自己盖起来了 support
扶风 at 12/10/2010 09:01 快速引用
厉害!

崇拜 崇拜
breezy at 12/10/2010 09:49 快速引用
Hubert :
去年用过一下,发现对新手来说要对复杂的住宅室内环境建模还是太复杂了,要用来做装修难度很大。但sketchup有个非常好的3D Warehouse,里面有很多别人建好在网上share的模型库,有很多免费的家具电器之类的模型,比如橱柜,冰箱,桌椅等等,都可以单独download下来。

专门的建筑设计软件比如Chief Architect用来建室内模型很好用,但是能找到的free的模型很少。所以把sketchup的网上3d warehouse里的模型download下来import到Chief Architect里面用最好 happy happy

开会 :
赞!

看到建筑设计,想起来前一阵一个干造房子的朋友推荐的Google Sketchup,可以自己做很复杂的3D模型。我还没时间研究,不过有兴趣的同学们可能会觉得好玩或者有用 smile
http://sketchup.google.com/intl/en/


恩,看上去是挺好玩的,但弄房子模型好像是有点复杂。

我是能想象立体的结构是什么样子的,开始的时候,为了让太太在两个不同的正面大三角位置中做个选择,我是用硬纸板搭了两个模型。

不过想象归想象,造完的房子,还是比我想象的要大。
WoJian at 12/10/2010 10:44 快速引用
扶风 :
这么热闹,签个到

都可以考虑找块地,把我们的禅协会自己盖起来了 support


好啊好啊,快去买地吧。
WoJian at 12/10/2010 10:52 快速引用
breezy :
厉害!

崇拜 崇拜


是挺好玩的
WoJian at 12/10/2010 10:52 快速引用
cathy2thousand :
WoJian :
。。。。


经济头脑很强。 崇拜

这么说是在旧房的基础上扩建吧,就不用打地基了。是不是省了不少? 第一次做general contractor吗? 你这么晓得先做哪个,后做哪个的?怎么筛选contractor的,介绍一下经验。


地基一楼如果重新搭,那是与二楼同样面积的,造价不就要翻番了?地基其实也就一万两万的吧,是很多加和在一起的造价厉害,厨房浴室的造价厉害。

是第一次玩这个,一切都是重头学。要学到脑子里能把整个过程都过一遍,知道哪些是关键的需要核查的部分,知道同一个部分不同工种的次序,下一步的开始需要前面完成到什么样的程度,需要准备哪些材料。

自己先看,先思考。然后不懂就问。建筑师,材料供应商是很好的两个资料来源。然后也问subcontractor呀,有的时候这也是对他们的一种考验,看看他们是只知道按照步骤做的,还是经验丰富的。

如何筛选subcontractor,后面要专门写一篇的。
WoJian at 12/10/2010 10:59 快速引用
tutu :
问个问题,
修2楼的时候, 1楼能住人吗?


到现在为止,我们都住在那里的。一楼在厨房与客厅之间做了一个塑料门帘,门帘一边就完全是生活区,另外一边,除了浴室还是要用,其它就完全是工程区了。只有水工电工有时会进到生活区。

那塑料门帘的隔热效果还真不错。

下星期开始油漆了就会住到旅馆去几天。
WoJian at 12/10/2010 11:06 快速引用
WoJian :
tutu :
问个问题,
修2楼的时候, 1楼能住人吗?


到现在为止,我们都住在那里的。一楼在厨房与客厅之间做了一个塑料门帘,门帘一边就完全是生活区,另外一边,除了浴室还是要用,其它就完全是工程区了。只有水工电工有时会进到生活区。

那塑料门帘的隔热效果还真不错。

下星期开始油漆了就会住到旅馆去几天。


这个太强了,这几天很冷啊。那就是说有一半一楼的屋顶没拆掉?水电煤都没停?
Quincy08 at 12/10/2010 11:12 快速引用
Quincy08 :
WoJian :
tutu :
问个问题,
修2楼的时候, 1楼能住人吗?


到现在为止,我们都住在那里的。一楼在厨房与客厅之间做了一个塑料门帘,门帘一边就完全是生活区,另外一边,除了浴室还是要用,其它就完全是工程区了。只有水工电工有时会进到生活区。

那塑料门帘的隔热效果还真不错。

下星期开始油漆了就会住到旅馆去几天。


这个太强了,这几天很冷啊。那就是说有一半一楼的屋顶没拆掉?水电煤都没停?


什么都没断。即便如此,我们还是弄了三个局部电加热器,在不开heating的时候在局部用。

本来的heating只在换boiler的时候断了三天。前面并没有完全掀掉屋顶,天花板都在,天花板上的绝热材料也都在,所以开heating还管用。但开了两个拉门的洞以后,一楼的heating就关了几天。等到外门窗都装好了以后再打开。
WoJian at 12/13/2010 13:06 快速引用
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