现在投资美国房产好处多多吗? 7/18/2012 11:34
这篇文章误导的地方真多呀。

1。高额,稳定的回报

除去各种费用以后净利润能达到6%,那回报率只能算是不错,不算很好。因为这个费用里没有考虑到贷款的利率费用呀。估计维修费用也没有估算在里面的。

然后说等待时机出手套利,那我更觉得最多是一个短期行为,长期来看现在是低利息时代,往高利息时代发展的话房价被利息打压了,并不看好。反倒是如果在高利息时代买进到低利息时代卖出,倒是套利的好机会。

2。为子女教育找到好的学区房

学区房为子女那是没错的。但价格也高呀,年维持费用也高呀。有子女读书那就是赚的,否则就是为那个town的别的有子女的家庭在一直做贡献了。

3。再投资的成本降低

“利用现有房产的物业增值价值去贷款,然后收购更多的房产,获取更多的报酬”这句话误导国人的含义太强了。美国这里能贷到的款的量与收入挂钩,并不是物业有equity就能贷到款的。特别是现在银行紧缩,投资物业拿不到equity line了。

4。拥有绝对的产权

美国的房地产税等于是每40-50年让你重新再买一次。这种“绝对”是town里收钱的绝对,不是你能拥有房子的“绝对”。

5。美国的房地产制度健全

是啊,制度健全,服务费收得也不错呀。如果你当场买进当场同样价格标价卖出,亏6%总要的吧。

不过虽然这篇文章误导的地方很多,但我看这个标题还是进来了。

最近我思考对付通货膨胀的对策,感觉唯有借钱才是借力的方法。而借钱唯有房贷最佳了。对美国经济也算是一种贡献吧,增加了买家,给租客提供服务。只不过这种计策反正是把自己套牢了,短期获利反正是很难的,但是感谢现在房价的跌落,想在租售比中获得正的现金流还是能做到了,这样现在是小的现金流,以后租金上涨了,房贷月付却是不变的,那样就能在未来增大现金流量。所以如果眼光放远,这种借力还是有可行性的。

这样的打算,就可以为将来退休积攒一些稳定的收入了。



uslawchinamaria :
近年来越来越多的中国人选择购买美国的房产作为投资,购买后房屋出租,通过这种途径每年可获得固定的投资回报,等到遇到合适的买家再将房屋卖出去;或将来用于自住亦可。

自2010年经融危机之后,美国的经济一直都不景气,从而导致大量的失业,很多普通美国人供不起房子,只好低价卖出。不少数据显示,美国的平均房价已降低了50%,不少房屋的现价已低于其造价。就拿洛杉矶来说,其房价已低于北京、上海、深圳等中国一线城市的房价,可说美国的房价现已跌倒了 谷底。但美国的经济会一直这样低靡下去吗?答案显然是不会的,美国的经济势必在不久的将来回春,由此可见目前正是在美国投资购买房产的最佳时机。此外,目前在美国投资购买房产还 有诸多好处,下面USLawChina将为您一一讲述。

1.高额、稳定的回报
投资回报主要来源于房租或将来出售房屋时的增值。根据美国现的经济形势,很多普通的人都将自己的房屋以低于建造时的价格卖出,这将导致一个很严重的问题就是很多美国人需要租房子,从而导致一系列的连锁反应,一是原来的房主不得不转向房屋租赁市场;二是房屋租金的上涨;三是买房的价格下降。这种情况下对于有资金的投资人是个绝对利好的机会,此时投资人不仅可以低价将房屋买进,还可直接以高价出租出去,每个月收取固定的租金;同时可静待美国经济回春后高价将房屋卖出。若投资后直接出租,除去所有的费用,净利润在6%左右。若是等待时机出售的话,这个增值的空间就很大了,起码是在35%以上。就连股神巴菲特都认为美国房屋与股票一样,都是非常具有吸引力的投资标的。若以低价出手购买房屋并将长期持有,住房投资的回报率会高于股市的回报率而且他深信美国房地产市场一定会复苏。

2.为子女教育找到好的学区房
部份投资人在未来或许会移民到美国,或将子女送到美国接受教育。移民或是到美国接受教育都会遇到一个住宿的问题,若投资人可趁美国房价在低谷的时候买一套或一套以上以备日后之需,可减少日后很多麻烦。美国现的房屋不仅价格便宜,而且很多环境优美、重点院校的学区房都在出售中。洛杉矶就是一个很典型的例子,世界闻名的著名学府加州大学洛杉矶分校UCLA、南加州大学USC、加州理工学院CIT等都位于洛杉矶,同时洛杉矶还有不少加州顶尖的初中和高中。若现能够购买重点院校的学区房,日后子女到美国接受教育可享受很多的福利,同时可方便大人照顾子女。

3.再投资的成本降低
投资人在购买美国房产后,可利用现有房产的物业增值价值去贷款,然后收购更多的房产,获取更多的报酬,并可利用更多的房产折旧来折抵税赋。同时贷款的利息可从个人所得税中进行抵扣。为了刺激经济的增长,美国央行已下调了准备金,同时美国为了吸引外国投资人投资美国不动产已下调了贷款利率。这一系列保障措施为投资人创造了一个良好的再投资环境。

4.拥有绝对的产权
美国是财产私有制国家,在美国土地也是私有财产。因此购买了一套房屋不仅拥有房屋的所有权,还拥有房屋下面的土地的所有权,而且这个产权是永久的。也就是说您不用担心房屋会在几十年后被政府收回去,您甚至可对房屋进行重新建造。另外根据长远统计美国房地产每年平均升值约为6%,也就意味着在美国拥有房屋就是拥有了一只持续增长的股票。

5.美国的房地产制度健全
在美国的买卖房屋过程中,有许多的第三方机构来协助买卖房屋的进程,这其中有估价公司、房屋检查、公证公司、银行、经纪人、产权保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保障房屋买卖的公平和合理,也保证买卖过程的每一个环节尽善尽美,没有瑕疵。美国有一个资源共享系统MLS,每一个经纪人都把房源 信息传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。这么多的制度,将可保障投资人的房屋能够及时销售出去,并且能够很好地掌握市场的行情,一定出现什么不利的因素便可及时采取相应的措施。

目前中国的房屋已处于一种饱和状态,继续投资中国的房地产能带来的收益已很少。若还想在房地产投资这块取得很大的成就的话,不妨把眼光放得开阔一些,转向投资美国的房地产行业。基于上述一系列优势,在美国投资房地产势必成为一个炙手可热的投资项目。


文章来源于:USLawChina美国法律联营网
我觉得投资房产还是比较靠铺的。 特别是现在房价和利率都很低的时候。 具体投资什么要看你是买investment还是income generating. 其实如果要positive cash flow只要放足够的downpayment就可以。duplex和sfh要比town house和condo更值得投资。 湾区今年的房市明显比去年火热。连房租都涨了10%。 这还是rental controlled. 总的来说一百万的duplex房子可以租7万一年。房产税近两万。如果你是investment property 35%down, 房贷加利息差不多4万一年。 好处是出了generate income,本金还保值。 而且如果你收入低于16万(不是很确定),你的会计能把你的rental income做到负值的话你还可以帮你的收入抵税 (好像是up to 30k). 房客的screening很重要。但一般如果找credit score超过700的都没有问题。网上很多网站付30元可以给你credit score, criminal score还有eviction history等等。还有就是找和大学有联系的,比如说post doc, visiting scholar等。一般都比较靠铺。找个好的handy man有事就让他解决。记得你有个转贴讲自己去修水管。这样太辛苦了,没必要。
leefd at 7/20/2012 01:30 快速引用
leefd :
我觉得投资房产还是比较靠铺的。 特别是现在房价和利率都很低的时候。 具体投资什么要看你是买investment还是income generating. 其实如果要positive cash flow只要放足够的downpayment就可以。duplex和sfh要比town house和condo更值得投资。 湾区今年的房市明显比去年火热。连房租都涨了10%。 这还是rental controlled. 总的来说一百万的duplex房子可以租7万一年。房产税近两万。如果你是investment property 35%down, 房贷加利息差不多4万一年。 好处是出了generate income,本金还保值。 而且如果你收入低于16万(不是很确定),你的会计能把你的rental income做到负值的话你还可以帮你的收入抵税 (好像是up to 30k). 房客的screening很重要。但一般如果找credit score超过700的都没有问题。网上很多网站付30元可以给你credit score, criminal score还有eviction history等等。还有就是找和大学有联系的,比如说post doc, visiting scholar等。一般都比较靠铺。找个好的handy man有事就让他解决。记得你有个转贴讲自己去修水管。这样太辛苦了,没必要。


我计算的时候,是把downpayment也作为应该有4%的利息计算的,那样就跟mortgage的cost拉齐了。然后要在这样的条件下,实现不是负的cash flow。那样的话,才能觉得为房客服务,还是能有所值的呀,至少在现在银行存款这么低的利息的情况下,实现增加利息收入了。这样才有动力去展望未来的美好退休前景呀。

我正好最近问了加州的房市,看起来你们那里想实现我说的那种正cash flow还达不到呀。你们那里房子漂亮,新,大,房租还便宜。主要还是怪你们加州的富人太多了。如果我在加州的话,估计不看准有把握能增值的房产的话,我会选择租房的。你们那里的人口是in flow还是out flow,我不是很吃得准。

所以还是我们这里好呀,我们这里学生和学者的flow是稳定的,对医药类高科技公司的吸引力是长存的。你在我们这里投些投资的房产吧,专找离地铁近交通方便的,出租又容易又贵,你也可以找很多的理由经常过来跟我们一起腐败了。 happy happy
了因 at 7/20/2012 10:27 快速引用
了因 :
leefd :
我觉得投资房产还是比较靠铺的。 特别是现在房价和利率都很低的时候。 具体投资什么要看你是买investment还是income generating. 其实如果要positive cash flow只要放足够的downpayment就可以。duplex和sfh要比town house和condo更值得投资。 湾区今年的房市明显比去年火热。连房租都涨了10%。 这还是rental controlled. 总的来说一百万的duplex房子可以租7万一年。房产税近两万。如果你是investment property 35%down, 房贷加利息差不多4万一年。 好处是出了generate income,本金还保值。 而且如果你收入低于16万(不是很确定),你的会计能把你的rental income做到负值的话你还可以帮你的收入抵税 (好像是up to 30k). 房客的screening很重要。但一般如果找credit score超过700的都没有问题。网上很多网站付30元可以给你credit score, criminal score还有eviction history等等。还有就是找和大学有联系的,比如说post doc, visiting scholar等。一般都比较靠铺。找个好的handy man有事就让他解决。记得你有个转贴讲自己去修水管。这样太辛苦了,没必要。


我计算的时候,是把downpayment也作为应该有4%的利息计算的,那样就跟mortgage的cost拉齐了。然后要在这样的条件下,实现不是负的cash flow。那样的话,才能觉得为房客服务,还是能有所值的呀,至少在现在银行存款这么低的利息的情况下,实现增加利息收入了。这样才有动力去展望未来的美好退休前景呀。

我正好最近问了加州的房市,看起来你们那里想实现我说的那种正cash flow还达不到呀。你们那里房子漂亮,新,大,房租还便宜。主要还是怪你们加州的富人太多了。如果我在加州的话,估计不看准有把握能增值的房产的话,我会选择租房的。你们那里的人口是in flow还是out flow,我不是很吃得准。

所以还是我们这里好呀,我们这里学生和学者的flow是稳定的,对医药类高科技公司的吸引力是长存的。你在我们这里投些投资的房产吧,专找离地铁近交通方便的,出租又容易又贵,你也可以找很多的理由经常过来跟我们一起腐败了。 happy happy


说起这个,正好问问开总:你们那里的房子有没有跌到买房的所有月负担已经低于房租了呀?
了因 at 7/20/2012 10:35 快速引用
[Time : 0.009s | 11 Queries | Memory Usage: 671 KB]