Inspection之后的索赔 3/02/2016 22:50
房屋检查也会出纰漏,所以麻州出台了各种各样的法规来保护双方的利益。在做Inspection之前,房检师会拿事先准备好的合约出来签。歌词大意就是我们没有X-Ray, 不能透视墙壁,所以看不见的东西Buyers不要指望他们可以看见,诸如烟囱之内的Liner, 墙壁之后的管道。房屋检查也是有时效的,看到的只是当时当地的情况。

下面谈谈我所知道的房屋检查之后的索赔案例:

0. 通气管道

我们在Final Walk Through的时候发现一个房间没有Heat, 找Listing Agent来问,回答说"你们Inspection没有发现,所以Seller不管。"按理说这个应该是他们主动在卖房子之前Disclose出来的东西。但是在麻州,关于Disclosure这一块儿的规定,比别的州都要混乱,而且Seller估计也可能真的不知道。有一单新建房子,一共就三个卧室,空调和加热走一条管道,Builder忘了接。Buyer竟然过了三年才发现。找当年的房检师和Town里面负责(Town里Inspector也有检查), 没有结果。最后自己掏银子装。

1. 走水

这件事情是我在RE/MAX办公室里面听说的, 当年很轰动。房子腾空出售,在做房屋检查的时候,浴缸里面的水没有关,人去楼空。等着大家在Closing的前一天赶去Final Walk Through的时候,二楼已经被泡得塌下来了。对我来讲的后遗症就是离家远的空房Listing,我一律不接,因为几乎每次Showing之后我会去看看。房子太远的话就坑爹了。

2. 走火

这个是我亲身经历的,想想就后怕。 我们的Inspector很负责。根据麻州的法律,好多东西是可以不检查的。如果按此严格执行的话,客人定会抓狂,"大叫你什么都不查,我请你来做什么。"诸如地下室Sump pump每次房检师不碰,都是我的金手指去激活。 按摩浴缸是不在检查之列的,可是我们的房检师不仅给查了,还要给客人看看是不是在漏水的时候可以自动断电保护(GFCI)。不幸的是配电盘在地下室,他跑到地下室,让Listing Agent把水泵打开。听见啪嗒一声,很满意。再让Agent关上开关,可一个楼上,一个地下,两个人的配合就没有那么默契了。两个小时之后,我们打算离开。Listing Agent早把楼上的灯关上,就等锁门了。客人突然说要去补个照片,跑到楼上,一切正常。可一进主卫生间,就闻到了强烈的焦糊之味。水泵烧了,还在空转。如果我们就此离开,后果不堪设想。

大家都知道,修东西是最麻烦的事情。这就是为什么General Contractor这个工作会应运而生了。seller看看Buyers, 说“你们自己索赔,找inspector的保险,我不管“。Inspector看看我说”你们自己修吧,我来付钱。“房检师很多时候会选择自己掏腰包,不去Claim保险。我再看看,后面竟然没人可看了,总不能让Buyer自己修吧。只好头晕眼花的答应“我来修吧。”

我做过的Listing, 经常出现这样的情况。Inspection过后,Seller说给Buyer钱,自己修理; Buyer说不要钱,不想费这个功夫,又要买东西,又要找人。我只好硬挺着拿着不管够不够的钱,咬牙找人修理。和Contractor打交道,大家冷暖自知。

首先找人来看,确认真的是水泵烧了。再拆出泵来,看型号。把十里八乡的水工专卖店子跑了一遍,竟然没有,因为东西太专业了。只好上网搜,在网上买体积巨大的东西最怕退来退去,所以不到万不得已,我不在网上买东西。被告知同一型号的已经不生产了,他们给了另外的一个型号出来。安装的时候,发现根本没办法操作。因为建房子的时候,只给水管留了检查口,压根没想到会换水泵,被洗手池卡死在里面,无法操作。 最后找了个身材瘦小的工人单手操作,总算搞定。

3. 发霉

一个房子的排气是至关重要的。如果排气做不好,直接的后果就是生Mold。Mold的处理动不动就是四五千块。房子在居住的过程中会产生很多水蒸气,诸如洗澡,烘干机和做饭。 老房子卫生间很多压根就没有装通风扇(雪上加霜,好多卫生间没有窗户)。但这个不是最糟糕的情况,有的装了风扇,可风扇的出口竟然直接开在阁楼里面,所有的蒸汽直接在阁楼里面排放。还有的竟然是埋在insulation的玻璃棉下面。我有一单客人卫生间里面有排风扇,但是管道没有装牢,在阁楼里面有个大裂缝,半年下来阁楼就长了霉。房检师说管道是后面搞装修的人碰掉的,没有给赔。过了半年,又有一家长霉,这回压根就没有管道。房检师出钱给做了几条新管道,处理了Mold。

另外Mold的形成还有环境的因素。我在Acton卖过一个房子,房子朝阳,无法让人联想到Mold。但是阁楼里面有很多霉,因为房主在房子上市之前,刚刚砍了一圈树,把在树荫掩映下的房子凉出来。更有一单,瓦片下面的plywood换过了,房检师觉得很奇怪,因为这个地方很少需要更换,除非着过火。招卖主来问才知道,房子包裹在一层层的树里面, Roof从来不见阳光,下了雨之后,瓦片和下面的木头长期潮湿,最后下面的Plywood都沤烂了。

4. 结构

Boston的房子年久失修,结构出现问题也不稀奇。诸如梁是歪的,Walkout的地基真的向外走(撇),五六十年代偷工减料出来的房子房顶变形 ,中间低, 两头翘起来,烟囱向外侧倾斜......

至于车库修得就更加马虎,地基塌陷(没有Basement, 地基下沉很平常,Sunroom几乎一律外斜),屋顶做的乱七八糟。房检师检查的时候说屋顶受力搭建的不对,勘堪欲倒,但是Report上面没有提。Buyer回头找人估价六千,房检师自掏腰包给赔了三千五。我无限同情的看着他说“你一个星期白干了”

5. 其他

新房子窗户的把手坏了,房检师給赔了150;电源进户线严重风化,客人搬进去就坏了,房检师给赔了五百。如此多多,不胜枚举
不容易 !
xqh05 at 3/06/2016 23:04 快速引用
rose
wennyzhang49 at 3/07/2016 22:27 快速引用
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