房屋翻建、翻新、改建和扩建与房地产增值 by 房屋中心总裁王天齐

一位德国哲学家曾说过:人不能走进同一条河流。其实,也是同一个道理,没有一天人会走进同一所住房。先别谈园中花鸟的变化,室内装饰、灯具、味道、家具摆设、机械结构、管道、虫害、霉菌等无一不变。说白了,住房是需要维护和修缮的。维护得好,几百年的房子也是魅力不减;相反,一个理想的住宅若不好好维护,很快就会问题百出,尤其是漏水、虫害、冷暖不当、地基下陷等。全世界每年仅白蚂蚁对房屋造成的损害就相当于其它自然灾害对房屋造成损失的总和。可喜的是,在科技发达的今天,以上问题都有办法解决。在某种程度上,经过对房屋的翻建、翻新、改建或扩建,许多旧房都换了新貌。人们会问:哪些房需要重新翻建?哪些房只需要翻新、改建或扩建就行了?答案很简单:根据需要及经济情况而定。以下著者将逐项论证。

一、房屋翻建

随着世界人口数量增长,可利用土地相对减少,在居民区就萌生了房屋翻建的现象。房屋翻建均发生在人口比较拥挤,商业比较繁荣,房价比较高而且土地空置率比较低的地区。旧房推倒重建的代价比较大,由於经验少或资金不足,一般人均不敢轻举妄动。看中了某个房产后,先经过详细的环境、卫生、区划、规划、左邻右舍调查,再进行当地人文特点、工资收入、人口变迁的分析,确保超低价格买进后,就可以根据当地政府规定翻建动工了。房屋翻建完后,其总投资最好不超过左邻右舍平均房价。否则,有过度投资之嫌,从而风险增大。

二、房屋翻新

房屋翻新通常适合于有历史价值、建筑特色或者其它重大意义的房产。这种房产有较高的知名度,不能乱动,甚者连外部颜色、抽水马桶以及房顶瓦片等也不能随便改变,特别是 有历史意义的街区和房产。比如说,不会有个新选的美国总统会建议将白宫改为红色,也不会有人会同意将故宫改为黑色,或把鲁迅故居的百草园改为葡萄园等。再举个例子,有的房子建于1880年,在当地或全国均登记为有历史意义的房产,若发现窗户涂料含铅量超出规定标准且影响幼儿健康,房主还不能随意将之换成现在流行的塑料窗户,还必须按照一定的程序去除铅毒,保留原有窗户质地、颜色、大小及式样等。房屋翻新特别要注意地基是否扎实、横梁是否腐朽、空间是否实用以及虫蛀是否厉害等。这类事情最怕吃力不讨好,花钱后反应到市场上却没有竞争力。正因为难度及资金投入量比较大,许多当地政府都有或好或歹的房屋翻新资助项目供投资人选择,让投资者与市政建设共同得益。目前,由於人们对吃的讲究以及卫生习惯的改善,对厨房及卫生间的翻新尤其增值明显。其它如硬木地板、豪华灯饰、新型窗户等都会增加舒适感。

三、房屋改建

大家知道,时代不同了,空间需要扩展,房间用途也会改变。有的人把车库变成娱乐室,把阳台变成四季屋,把地下室变成家庭小剧院等,应有尽有。改得好,房屋会增值;改得不好,结果可想而知。我仅以一例说明,有位房主在上世纪80年代初将车库的一半改成了小孩子的玩具屋,小骄车进来后刚好能关上车库门,一举两得,何乐而不为。上世纪90年代初,中型轿车开始进入一般家庭,到世纪之交,MINIVAN, SUV等中型车大量涌入一般家庭。对上述那个房主来说,颇为尴尬的是卖房产生了困难,10个买主就有8个不喜欢那个改动。结果只好降价售出。改建房屋的部分结构时,一定要做好市场调查,同时尽量多的预测未来房屋使用的趋势,不要弄巧成拙。另外,改建房屋时,一定要到当地政府主管部门打个招呼,需要许可证时拿个许可证,以免将来更换物主时节外生枝,也免得遇到麻烦时,保险公司趁机甩手不管,使物主蒙受损失。虽然能让房屋增值的改建活动并不多,但地下室及阁楼的改建确实能使房屋居住空间大量增加及房屋价值有所提升,特别是有后门、有大窗户、天花板比较高、房间分布比较合理的地下室。不过,这里要提醒大家的是地下室毕竟是地下室。由於地下室是屋内废气及废杂物最多的地方,排风、通风设施很重要。许多有害气体或霉菌会引起身体不适,有的还会致癌或引起痴呆症,如氡气(RADON)与一氧化碳气体(CO)。

四、房屋扩建

与房屋翻建、翻新、改建不同,房屋扩建的设计很重要。严格来讲,既要做到天人合一、里外搭配适当以及环境协调,还要考虑供电、供水、冷暖设备、排污等要求。要提倡画龙点睛之效,力避画蛇添足之嫌,尽量同时更换或更新门窗、水电、空调系统、加热系统、房顶、外墙材料及颜色等,让新、旧两部分成为浑然一体。扩建房屋讲究恰到好处,有经验者忌讳过度折腾(OVER IMPROVEMENT),避免投资陷入泥潭或被套牢。过度折腾并不因此而增加房产价值,在某种程度上有高不成低不就的感觉,即是售房时收入低的人家买不起,收入高的人家不想买。通常能带来益处的扩建有低屋加高、小屋加大、车库加建等。扩建位置很有讲究,最佳者不但不损其原貌,而且会锦上添花。

广大房友若在大波士顿地区有卖房或买房需要,请直接与房屋中心 - 天齐房地产公司联系。卖房免费估价,买房免费代理,包您满意。联系人:王天齐, 电话:(978) 590-1438,电子邮件:twang@housecenter.com , 网址:www.housecenter.com。



仅供参考,本文不代表波士顿生活网的观点,请咨询专业人士.