出租物业税务好处多 by 林修荣

美国税制不单优待自主房子业主,对投资出租房屋也相当优惠。

扣税优惠

租金收入本来是要课税的收入,报税时要填Schedule E表格,可是税例允许所有与该物业有关的「普通」和「必需」费用,都可作扣税用,以减少课税收入。这些费用包括:贷款利息、物业税、水电、保险、维修、广告、管理,甚至业主开车到物业地点的费用。

除这些实际费用外,还有一样重要的扣税项目,就是折旧(Depreciation)。税例容许业主,将房屋建筑物成本,分二十七年半折旧,折旧费用加入扣税费用内。一间价值叁十万元的建设物,每年可有近一万一千元的折旧费,与其他费用一起,抵销租金收入。

因此,很多业主所收的大部分甚至全部租金,都不用课税。如果有些业主扣除费用後,帐面上出现亏蚀,但业主「活跃地参与」出租事宜(例如选择租客或决定租金金额),则该亏蚀便可获得特别税务优惠。如果业主当年总收入不超过十万元,在二万五千元以下的亏蚀,可以直接抵销普通收入(例如工资),减少税金。即使总收入超过十万元,但不超过十五万元,仍可享受部分扣税优惠。因收入过高而未扣税的亏蚀,也不会浪费,因为将来卖出物业时,可用来减抵资金增值 (Capital Gain)。
增值延税与免税

延税

出租物业在增值後卖出,产生资金增值,要按增值税率付税。去年通过的税务条例,将长期(持有期超过一年)最高资金增值税率,减为百分之十五,比普通收入税率低了不少。出租物业业主,可利用税例第1031条,将原有物业交换另一价值相等或更高的出租物业。如果符合税例要求的话,所有资金增值(连同应付税的折旧)都可延税。

读者要了解交换条例,可到本人理财网址www.cchc.org/money,参阅税务一栏。办理交换,必须与会计师或有经验的地产专业人士商量。

免税

九七年开始,只要业主在卖房前五年内,以其自住房为主要居所起码两年,便享有二十五万元资金增值免税优惠。此项优惠,只要业主将出租房改为自住,两年後卖出,便可将资金增值免税。税例上其实没有规定,该房卖出时必须是业主自住,只要在五年内曾自住两年便可,故业主可在自住两年之後,将物业出租叁年,卖出後亦可享受每人二十五万资金增值免税。

假如出租物业地点不适合自住,或物业本身为多单位物业,不可能完全由业主搬入自住,便可考虑利用税例1031条交换条例,将该物业先交换为理想地点之单一家庭房子,租出一段时间(最好起码两年)後,改为自住,两年後便合资金增值免税要求。请注意,即使资金增值可按例免税,九七年五月七日之後的折旧,不能当作资金增值免税,乃需按百分之二十五税率课税,但之前的折旧,都归入可免税资金增值内,对已经持有多年的出租物业业主,这是另一项优惠。


出租物业有以上税务好处,加上假如地点良好,物业价值上升,不失为一项理想投资工具。但是,出租物业除地点好之外,管理也需花不少工夫,包括选择与应付租客关系,处理维修问题等,对有些人是相当头疼的事。此外,业主手上现金应比较充裕,才能应付突发的需要。

来源: 号角月报
仅供参考,本文不代表波士顿生活网的观点,请咨询专业人士



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